Re: [請益] 仲介是否犯了詐欺及背信?該如求償

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身為一個以當過仲介,現職為代書,最近剛賣出兩間自己的房子 其中有間狀況跟這個案件有點像,我想我應該可以用賣方角度來回答你 先直接講答案,就是類似cicatrix寫的狀況2 一、 首先你有講,另一個買方競爭者是他的鄰居 如果這個鄰居不是交惡的那種 老實說賣方會差別訂(底)價也是很正常的 我就問你,當賣房子的時候 一個路人跟朋友同時都想跟你買 你給朋友的價錢是2050、2070、或2080的時候 路人要出多少你才願意賣? 大概你(屋主)就會跟仲介講,跟那個路人說出2100我才賣 而且你的文章中,仲介最後講的是"約"2100成交 代表就是比2100低,但是應該比"2000加幾十萬"高 所以真正的成交價應該是落在2000~2100中間 二、 賣方所謂的成交總價,假設是2080好了 2080的概念是什麼呢? 基本上是 實拿價 + 仲介費 +稅費 總和的概念 這也就是實價登錄裡面一個盲點,而且是完全合法的盲點 實價登錄登的只是契約上紀載的價格 並不是賣方真正的實拿價格 注意這不是違法,這都是建立在完全合法的前提下 實價登錄是準的,只是如何解讀的問題 實價登錄比你想像的還要深奧 實價登錄不只是一個數字,還要有辦法還原當時的交易狀況 所以2080 → 1900中間,消失的180去哪裡呢? 光仲介費2~4%就約40~80萬(以賣方角度思考) 再加買方仲介費就約125萬,再加上稅費的部份(?) 這180萬的差距是完全可能的 賣方這種操作,後面一定有高人(熟識代書)的指點 當然,這樣操作 造成的結果就是實價登錄的數字會偏低 但是就合法,完全沒有造假數字或是私下找補問題 契約價多少就是登錄多少,金流進帳戶就多少 不過這當然也要三方都上道才能做 也就是買方、賣方、仲介(含代書)都願意配合節稅規劃 (順便抱怨一下,有間大型仲介態度很高完全不配合) 我也頂多就自己的賣房子才可能這樣做 客戶的案子(收錢的那種)主動給建議這樣做,只是找死 一方面不上道,後續就變成複雜案件了 所以這邊的第二個問題點,就是你的存在 讓仲介跟賣方覺得這個買方可能會很不上道,不願意配合 所以賣方也就不願意和你成交 (特別從現在還想告仲介詐欺跟背信、當初仲介的判斷完全正確) 回到一開始的文章 你一開始給的實價登錄的建議還算OK 我身為一個賣方,就算底價是2100 買方出2000的斡旋,還有加一點的空間 我是完全可以談的,甚至不排除2000、2010、2030成交 But!! 有競爭者買方出現的時候 一切就不同了 當然這也可能是仲介在做動作,或是話術 身為賣方我可以跟你說,上述的心態一遇到有兩組買方同時出價 瞬間心態就會轉換,完全變成是兩個不同人 特別是有一組買方是鄰居,是真正非常確定且熟識的買方 出價2080 我就會直接跟路人買方講,沒有2100免談 這時候再糾結實價登錄上的數字 就毫無意義 我之前也提過,實價登錄無法還原當時的交易狀況 現在的交易狀況,就是有熟人願意出2080 其實在這時候你應該要建議親戚 看是不是真的喜歡,喜歡就聽仲介的加上去買 可有可無就不要去競爭,但就是要有買不到找下一間的準備 重點是下決定就自己負責,不要買不到來怪你(重要) 最後就是仲介其實也覺得你親戚是誠意買方 畢竟都出過斡,只是被親友破壞掉(就是你 XD) 就這樣放掉也很可惜,所以就用這個案例來教育一下你親戚 直接跟他說被"約"2100買走了 (教育之外,順便出口鳥氣) 下次再有類似狀況,乖乖聽他的話就買的到 只是每次交易狀況都不同 當然仲介這話也不能說錯 無論如何,你照仲介說的去出價就一定買的到 只是可能買貴而已 不過,店面這種東西不像住宅 供給也低、替代性也低 錯過了真的很難找另一間類似的 他是一定要買到的話,還是乖乖聽仲介的吧 所以我站在賣方立場,總結3個你親戚無法成交的重點 1.不是親友熟人鄰居,沒有友情價 2.感覺不上道,無法配合節稅操作 3.上述兩點,也不願意砸錢彌補差距 : 2.成交金額是2000~2100萬 : 買方願意寫低,換取屋主稅務上的折讓,還是付買方服務費2%,這裡你還是慘敗,因為 : 至少有0.5%的買方服務費差距,成交總額賣方服務費部分說不定也因為寫低,三方皆大 : 歡喜,所以可能總傭收也有5%~6%。你正常交易尚未加價的狀態,且屋主不給凹,你的 : 總服務費才2030-2016=14萬,扣掉跟公司對分,扣稅,業務員全泡拿6.3萬,半泡3.15萬 : ,做個租案都比這個多。買方總成本介於2014~2142萬之間。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.46.110 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1585186902.A.A6A.html ※ 編輯: tamacugi (1.160.46.110 臺灣), 03/26/2020 10:00:00
1Fcicatrix: 解釋很清楚 03/26 10:00
2Frobert123: 實價登錄不是要包含賣家服務費?,這樣應該是回到狀況 03/26 10:21
3Frobert123: 3都由買家付仲介費吧 03/26 10:21
4Ftamacugi: 2指的是實際成交金額應落在2000~2100,操作部分23一樣只 03/26 10:23
5Ftamacugi: 是程度上的不同,服務費只是看要灌在哪裡跟灌多少而已 03/26 10:24
6Ftamacugi: 我是站在屋主立場看,所以只看實際成交價 03/26 10:27
回頭去看 正確來說是2的成交金額跟介於23的合法操作 不過我是以一般情況、完全合法操作的情況來作討論的 當然也有其他可能,例如屋主跟鄰居借過200萬、車位拆賣、相鄰有互相占用折讓問題、 違建舉報問題等等因素 ※ 編輯: tamacugi (1.160.46.110 臺灣), 03/26/2020 10:40:02
7FFujiwarano: 所以板上很多通靈系列文章 很多板友就跟原PO一樣 03/26 10:36
8FFujiwarano: 自己以為熱心 實際上只是再作破壞別人成交的事情罷了 03/26 10:37
9Faesdu: 就屋主賣屋實拿,其他全是手續費轉嫁。 03/26 10:37
10FFujiwarano: 真實狀況只有當事人清楚 旁觀的人只會喊不要相信仲介 03/26 10:37
11Frobert123: 實價登錄要包含賣家服務費,請問還可以灌在哪...不就 03/26 10:43
12Frobert123: 是包含在裡面或是完全沒有 03/26 10:43
13FFujiwarano: 沒規定要包含賣方服務費阿 本來就是這樣 03/26 10:44
14Frobert123: XDD 03/26 10:44
15Faesdu: 實登有規定要包含服務費、稅費?? 03/26 10:45
16FFujiwarano: 除非政府重新規定 實價登錄應扣除買賣雙方服務費 03/26 10:46
17Frobert123: #1Sz_U1vs (home-sale) 03/26 10:46
18FFujiwarano: 以及土增稅 房地合一稅 但實務上就只有買賣契約這種 03/26 10:46
19FFujiwarano: 買方出價的契約價也可以寫含仲介費 代書費 契稅阿 03/26 10:48
20FFujiwarano: 一切都是屋主自由意志 他OK大家都可以配合 03/26 10:48
21Fkillerbbt: 實價登錄不含仲介費好嗎... 03/26 10:51
22Frobert123: 先看我貼的那篇在留言吧 03/26 10:52
23FFujiwarano: 這篇代書都跟你說買賣合約價=實拿價+仲介費+稅費了 03/26 10:53
24Faesdu: 你那篇再看清楚一點 03/26 10:53
25Frobert123: 那就是去年那篇愛有人在說謊了? 03/26 10:53
26Fkillerbbt: 買方仲介不含 含賣方 但是最多6趴 可以買方全吃啊 03/26 10:54
27FFujiwarano: 你那篇正常就是實登830阿 買方如果要全包6%服務費就是 03/26 10:54
28FFujiwarano: 實登800 這種陷阱問題有啥好回答的 03/26 10:55
29Frobert123: 所以我說是狀況3....你們都不看我前面的推文嗎 03/26 10:55
30FFujiwarano: 也可能登832 或851(含6%服務費) 就合約價買賣方想怎定 03/26 10:56
31Faesdu: 這篇是狀況2 不是,狀況外? 03/26 10:56
32Fkillerbbt: 那狀況3 又如何? 03/26 10:56
33FFujiwarano: 那是買賣雙方的自由意志阿 03/26 10:56
34Fkillerbbt: 還是想告背信喔 屋主要提高才有辦法啦 03/26 10:57
35FFujiwarano: 登851是買方自備款需求 登800是屋主稅費跟仲介費需求 03/26 10:57
36FFujiwarano: 登832是大部分的一般情況 03/26 10:58
37Frobert123: 真是有點可怕...我貼那篇之前是怎麼被圍攻的 03/26 11:16
38Frobert123: 如果是這篇講的狀況,就算是3也不可能告了,幹嘛覺得 03/26 11:17
39Frobert123: 我不會看狀況... 03/26 11:17
給個概念 實價登錄就是要登錄實際交易資訊 合法的狀況就是,買賣契約載明是多少錢賣出,買方就付多少,賣方就收到多少 沒有任何暗盤,私下往來的金錢 在這個前提下做的稅務規劃,一切依法令、有根據,就是合法的 至於其他的也不便多說,以免造成民眾一知半解反造成交易上困擾跟混亂 (這也就是為何要3方都上道才能操作節稅規劃) 另外我也有提到,實價登錄不能記載所有的交易狀況 所以個別的交易情況,尤其不屬於實登規定需要記載的狀況 就不需要記載上去,這也是合法的
40Fnewsph: 我也覺得原原PO不知道是不會假會還是怎樣.. 03/26 11:21
※ 編輯: tamacugi (1.160.46.110 臺灣), 03/26/2020 11:33:51
41Fnewsph: 其實搞砸一鍋粥了 03/26 11:22
42Fnewsph: 現在回頭要告根本是給自己台階下 都是they的錯 03/26 11:22
43Fkillerbbt: 重點就是要告也是屋主 原原PO就是上來抱怨而已 03/26 11:27
44Ffoxs9: 就是一個雷包在氣氣氣氣氣 03/26 11:52
45Famordelcor: 只是被親友破壞掉(就是你 XD) XD 03/26 11:57
46Fpeter826148: 推!精闢清楚!拜託大家都來看一下 03/26 12:00
47Fbagaalo: 讚 03/26 12:55
48Fapple00: 說不定遇上這波疫情能找到更便宜的店面 我擋下是先知啊( 03/26 16:00
49Fapple00: 發夢 03/26 16:00
50Fzhong235: 解釋很清楚 03/26 17:58
51Fadmin: 這篇清楚 03/26 23:57
※ 編輯: tamacugi (114.43.132.93 臺灣), 03/27/2020 09:39:06

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