[請益] 為什麼IFRS跟房地產預售的萎縮有關係?

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推噓 14 ( 18推 4噓 70→ )
今天看到一本書“做個房地產的市場贏家” 裡面談到因應IFRS,上市櫃公司會逐漸採邊建邊售或先建後售,以前的預售方式將會逐漸 萎縮。 想請問一下為什麼呢?這兩者有什麼關係?另外邊建邊售跟先建後售的差別跟對建商選擇 哪種的優缺點在哪裡?謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.136.223.209 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1575351980.A.BF9.html
1FWESTONE: 現金流和備抵呆帳準備多寡 12/03 13:48
2Fkyova: 1F說的還真是沒聽過,我孤陋寡聞吧。一般應該是指 12/03 13:52
3Fkusomanfcu: 還有利潤 12/03 13:53
4Fkyova: 完工入帳法,但這不是也蠻久了...以前是完工比例法 12/03 13:53
5Fkyova: 其實某些情況還是預售比較好。這樣反而不會積壓太高 12/03 13:54
6Fkyova: 的工程款風險。而且投資者早就適應完工入帳法了。 12/03 13:54
7Fkusomanfcu: 其實說的重點一樓簡單講完了。。 12/03 13:57
8Fgk1329: 利率太低了 不如先蓋起來省時間 12/03 13:58
9Fkusomanfcu: 簡單說以前沒認列的東西突然認列的話 12/03 13:59
10Fjc761128: IFRS 15後要隨時間認列(按完工比例)有損失要一次認 12/03 13:59
11Fjc761128: 足 12/03 14:00
12Fkyova: 現金流、備抵呆帳,這跟預售屋到底有啥關係?? 12/03 14:01
13Fjc761128: A/R的話好像要做減損測試提列備呆? 12/03 14:02
14Fkyova: 先預售的話,不是現金流比較好嗎? 12/03 14:05
15Fkyova: 預售屋難道比先建後售要提列更多損失?? 我想不懂這 12/03 14:06
16Fkyova: 邏輯。賣不掉同樣都是存貨。而且先建後售賣不掉反而 12/03 14:06
17Fkyova: 壓力會更大吧... 12/03 14:06
18Fkyova: 而且我不覺得預售的趨勢有減少。主要還是房市多頭或 12/03 14:07
19Fkyova: 相對落底預售比較熱絡。房市不好時就更加保守。 12/03 14:09
20Fkyova: 也有可能是我思慮不周阿... 12/03 14:10
21Fkyova: 邊建邊售有時候是為了調整建材成本,但跟IFRS的關聯 12/03 14:12
22Fkyova: 應該不大。不太懂1F, 3F真正要表達的是什麼... 12/03 14:12
23Fkusomanfcu: 因為預售賣的比例要夠 12/03 14:20
24Fkusomanfcu: 比例不夠,然後現在很多人怕預售XD 怕看不到成屋會 12/03 14:22
25Fkusomanfcu: 漏水 12/03 14:22
26Fkusomanfcu: 不是預售變少是預售比例不夠 12/03 14:22
27Fkusomanfcu: 你預估成本又不能寫差太多 12/03 14:23
28Fkusomanfcu: 土建融下去帳面不好看,加上等於你要報出你的存貨程 12/03 14:25
29Fkusomanfcu: 度,別人買房會不會說你負債累累要掛了算便宜點 12/03 14:25
30Fjoe2: 所以說營建壽險金融很恐怖低...一堆未爆彈 12/03 14:26
31Fkusomanfcu: 記得之前就有名嘴說這種東西XD 12/03 14:26
32Fjackred: 台灣的預售屋制度挺不健全的 建商亂蓋 跑路常看到 12/03 14:27
33Fkyova: 人家是問IFRS對預售屋改成先建後售的影響 12/03 14:27
34Fkusomanfcu: 實際上營運根本不影響 12/03 14:27
35Fkyova: 但你說的是預售屋原本就有的問題 12/03 14:27
36Fkusomanfcu: 就是因為公佈負債會影響銷售啊。。 12/03 14:28
37Fkusomanfcu: 所以要減少比例 12/03 14:28
38Fkyova: 而且你說的跟現金流、備抵負債的關聯性是什麼? 12/03 14:29
39Fkusomanfcu: 就像你說的存貨多資產更高根本沒差,但是名嘴要賺 12/03 14:30
40Fkusomanfcu: 錢 12/03 14:30
41Fkyova: 難道以前就不用列入合約負債嗎..我還是不懂你的邏輯 12/03 14:30
42Fkyova: 麻煩聚焦到原本的問題好嗎? 我覺得你越解釋越偏離 12/03 14:30
43Fkyova: 原本的問題或我剛才問的。有點顧左右而言他了 12/03 14:31
44Fkusomanfcu: 然後每個都跑去跟你說實價登錄8折XD 12/03 14:31
45Fkusomanfcu: 就說比例不夠了 你難道存貨可以估成是完售價嗎 12/03 14:32
46Fkusomanfcu: 你存貨只能估成本,預售你錢要先給代銷 12/03 14:36
47Fkusomanfcu: 然後沒交屋 你中間負債比例不是爆炸 12/03 14:37
48Fkusomanfcu: 你開預售你就要認負債 12/03 14:37
49Fkyova: 先建後售不用負債或成本嗎? 12/03 14:40
50Ftantai99: 亂說一通XD 12/03 14:43
51Ftantai99: 看你負債多要殺價,笑死 12/03 14:44
52Ftantai99: 你知道十大建商有幾家你看得到報表嗎 12/03 14:45
53Fkusomanfcu: 你用合約價去算萬一客戶違約,稅金算誰的 12/03 14:45
54Fkusomanfcu: 要看現金啦,現金多的根本沒差 12/03 14:46
55Ftantai99: 一看就外行的 XD 12/03 14:47
56Fkusomanfcu: 之前某名嘴在反轉點(落底回漲)喊 小心槓桿高的建 12/03 14:49
57Fkusomanfcu: 商喔,會交不了屋XD 12/03 14:49
58Ftantai99: 這本書2012出的吧?如果沒有改版的話就丟垃圾桶吧 12/03 14:53
59Ftantai99: 現在的房地產眉角跟2012差太多了 12/03 14:53
60Fkusomanfcu: 不過更早是喊某建商弊案怎樣怎樣尬不過來,我跑去 12/03 15:01
61Fkusomanfcu: 殺價,真的現在看不到的價。。。 不過後來我媽說那 12/03 15:01
62Fkusomanfcu: 邊不好,所以就沒買那邊住 12/03 15:01
63Fnick45643: 會計制度影響現金流??? 12/03 15:04
64Fkyova: 我覺得推文亂講一通只會讓原PO更混亂,或學到錯誤 12/03 15:08
65Fkyova: 的觀念... 12/03 15:08
66Flynos: 怎麼有人跟韓一樣,胡說八道,還可以講這麼多 12/03 15:10
67Flynos: 網路搜尋很難嗎 12/03 15:11
68Fkusomanfcu: 我在5x台節目看到他在講啦 12/03 15:15
69FWESTONE: 說的不夠精確。JC大的推文比確正確。補充:會計制度 12/03 15:59
70FWESTONE: 變更會影響建商對現金流運用,但不會影響現金流的編 12/03 15:59
71FWESTONE: 製。 12/03 15:59
72FCleverKY: 細數上列有多少會計系 12/03 17:47
73FIanLi: 怎一堆亂回答的啊 12/03 20:25
74Fkyova: JC的說法是不完全正確的... 建商支出一次認列。 12/04 00:00
75Fkyova: 但預售的訂金、部分工程款會列入合約負債,其實類似 12/04 00:01
76Fkyova: 過去的預收貨款、遞延收入。完工後交屋才認列營收 12/04 00:02
77Fkyova: 現在並非採用完工比例法,所以看起來營收波動極大 12/04 00:02
78Fkyova: 阿現金流其實跟原本做法沒有太大差異阿,為什麼運用 12/04 00:10
79Fkyova: 上會被會計制度影響?? 投資者其實大部分也都看的懂 12/04 00:10
80Fkyova: 有必要去調整成讓不懂的人看起來也很好的樣子嗎... 12/04 00:11
81Fkyova: 有些調整根本就跟會計制度變更無關... 純粹只是讓 12/04 00:12
82Fkyova: 營運上的波動性降低而已。切入商用、多角化之類的 12/04 00:12
83Fkyova: 提什麼負債或呆帳的更是胡說八道... 先建後售你還是 12/04 00:16
84Fkyova: 要先付工程款和其他費用,難道負債看起來會比較小嗎 12/04 00:17
85Fkyova: 存貨也是分成在建房地、待售房地,我還是看不出推文 12/04 00:29
86Fkyova: 所說跟原標題的問題有何關聯性... 12/04 00:29
87Fkyova: 預售跟先建後售本來就各有優缺和考量,但人家是問 12/04 00:31
88Fkyova: IFRS為何會改變建商動機,提那些跟會計制度無關的點 12/04 00:31
89Fkyova: 根本莫名其妙。阿講了會計制度變更卻無法說明與預售 12/04 00:32
90Fkyova: 或先建後售選擇上的關係,那同樣是莫名其妙 12/04 00:32
91Flights: 連VR都比IFRS有關 12/04 02:19
92FTuDu: 這書根本亂寫吧 12/04 16:48

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