Re: [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎?

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Intension: 而是3000萬房,1800萬股,房再貸8成買股 11/25 18:33
你打算貸款2400萬,共持有4200萬股票。
Intension: 以上是例子 11/25 18:34
Intension: 不知道有沒有敢這樣作,或是這樣作的風險是什麼 11/25 18:35
Intension: 有沒有人 11/25 18:35
Intension: 這樣開1.5倍槓桿應該還好吧? 11/25 18:38
不算房屋的話,你的槓桿是233%
Intension: 而且如果真遇到熊市,房貸利息還可能降低很多 11/25 18:44
假設你一年開銷120萬,30年期貸款2400萬,年息2%,本息平均攤還一年攤106萬。 假設剛投入股市就吃50%跌幅,之後10年每年漲7%。通膨2%。 (這個熊市我想並不算非常harsh) 股市跌50%時,房價跌25%,也沒有增貸的空間。 且你已經辭職了,如果銀行只讓你貸6成或5成,即使房價沒跌也難以增貸。 你的資產與負債會長這樣: 股票 負債 開銷 還債 4200.0 -2400.0 year0 2100.0 -2400.0 120.0 106.0 year1 2021.0 -2342.0 122.4 106.0 year2 1934.1 -2282.8 124.8 106.0 year3 1838.6 -2222.5 127.3 106.0 year4 1734.0 -2160.9 129.9 106.0 year5 1619.5 -2098.2 132.5 106.0 year6 1494.3 -2034.1 135.1 106.0 year7 1357.8 -1968.8 137.8 106.0 year8 1209.0 -1902.2 140.6 106.0 year9 1047.0 -1834.2 143.4 106.0 year10 870.9 -1764.9 146.3 106.0 (yearN+1股票 = yearN股票*1.07 - yearN開銷 - yearN還債 yearN+1房貸 = yearN房貸*1.02 + yearN還債 yearN+1開銷 = yearN開銷*1.02 ) 房價10年後也漲回3000萬了,現在你打算怎麼做? 或者到第幾年時,你會受不了而賣掉房子? -- So stand by your glasses steady, Here’s good luck to the man in the sky, Here’s a toast to the dead already, Three cheers for the next man to die. --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.177.144 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1637842814.A.6A1.html
1FIntension: 為什麼槓桿要不算房子呢?槓桿不是以總資產算的嗎? 11/25 20:24
你也可以設定看什麼情況下你會決定賣掉房子 如果從頭到尾都不會賣房,房子只作為擔保品存在 那上面這個資產表內,房子不需要出現
2FIntension: 有配置20%的公債,2008才跌37%左右,會到50%嗎?而且 11/25 20:26
也可以。 那就公債20%,跌37%,每年漲6%。 股票 負債 開銷 還債 4200.0 -2400.0 year0 2646.0 -2400.0 120.000 106.0 year1 2578.8 -2342.0 122.400 106.0 year2 2505.1 -2282.8 124.848 106.0 year3 2424.5 -2222.5 127.345 106.0 year4 2336.7 -2160.9 129.892 106.0 year5 2241.0 -2098.2 132.490 106.0 year6 2136.9 -2034.1 135.139 106.0 year7 2024.0 -1968.8 137.842 106.0 year8 1901.6 -1902.2 140.599 106.0 year9 1769.1 -1834.2 143.411 106.0 year10 1625.9 -1764.9 146.279 106.0 Yeah, Much better.
3FIntension: 還有量化寬鬆政策 11/25 20:26
If you really want to count on that... ※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 20:32:09
4FIntension: 更正2008最大跌39%,但一年最後是跌26% 11/25 20:28
5FIntension: 熊市經濟不好,很大機會房貸再降息, 11/25 20:29
6FSana: 你確定QE會再奏效? 11/25 20:33
7FIntension: 還是d大覺得以後量化寬鬆政策會沒有用嗎? 11/25 20:35
8FSana: 我覺得很難再有用 11/25 20:35
9FIntension: 畢竟之前熊市用了2次都有用啊,2000年是因為很多公司 11/25 20:37
10FIntension: 都賣夢想才熊那麼久,現在很多公司是有良好的資產負債 11/25 20:37
11FIntension: 表跟營利的,而且fed可能讓股市一直熊嗎? 11/25 20:37
12FIntension: QE不能一直用,所以現在經濟慢慢恢復就要縮債升息,下 11/25 20:38
13FIntension: 次才可以再用 11/25 20:38
14FIntension: s大覺得很難有用的原因是? 11/25 20:38
15FIntension: 另外每年漲6%會不會有點少,就算從2008算,每年也還有 11/25 20:41
16FIntension: 10% 11/25 20:41
如果是想要知道風險,大概不需要一些心想事成的設定 但總之Excel很好用,你可以自己設定條件拉拉看。
17FIntension: 平均,不是每年 11/25 20:41
18FIntension: 另外,如果真遇到熊,會動態提領,目前月花費3萬就算 11/25 20:43
19FIntension: 夠,一開始退休可能也不會大幅增加花費,會等資產到安 11/25 20:43
20FIntension: 全點數字再慢慢增加 11/25 20:43
21FIntension: 個人物慾還好 11/25 20:44
一年只花36萬。year10 股票2827萬,負債-1765萬。Better。 ※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 20:54:48
22FIntension: 而且如果房子不能算,假設按文中花費,會讓股票資產達 11/25 21:03
well...如果想動用房子的話,你設想的方案? 分租?
23FIntension: 到5600萬(含槓桿),至少維持4%法則,不然一定會用完的 11/25 21:03
24FIntension: 10%是心想事成的設定嗎?了解。但如果按全球低利環境 11/25 21:06
25FIntension: ,利息高的話大家都不用投資了,直接定存就好 11/25 21:06
26FIntension: 還是d大認為低利不會持續呢? 11/25 21:06
房貸2%不算高利吧
27FIntension: 應該說如果真的一進場就遇到2008跌幅,會讓提領率至少 11/25 21:10
28FIntension: 4%以下 11/25 21:10
假設買1000萬房子,剩下3800萬投入股票,每年開銷36萬 期初跌37%,年漲6%,通膨2% 股票 負債 開銷 還債 3800.0 0 year0 2394.0 0 36.0 0 year1 2501.6 0 36.7 0 year2 2615.0 0 37.5 0 year3 2734.5 0 38.2 0 year4 2860.3 0 39.0 0 year5 2993.0 0 39.7 0 year6 3132.8 0 40.5 0 year7 3280.2 0 41.4 0 year8 3435.7 0 42.2 0 year9 3599.7 0 43.0 0 year10 3772.6 0 43.9 0 ※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 21:24:19
29FIntension: 我的意思是低利還只能用6%的漲幅來算嗎 11/25 21:28
6% = 7%*0.8 + 2%*0.2 我是傾向equities risk premium相對穩定,這裡是假設 ERP = 5% 。 你可以有不同看法 ※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 21:31:02
30FIntension: 如果房貸都用2%了,為什麼股票漲幅只用6%來算呢?如果 11/25 21:30
31FIntension: 低利環境持續,股票漲幅至少也有10吧 11/25 21:30
32FIntension: 用10%算真的很高嗎 11/25 21:31
※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/25/2021 21:32:18
33Fyoungkai: d大是舉例說明開槓桿233%,MDD會多恐怖 11/25 21:35
34Fyoungkai: 你無視可能風險,只看到可能報酬,只能說祝你好運 11/25 21:36
35Fyoungkai: 如果喜歡槓桿投資,真心推薦來作台指期跟台指選 11/25 21:39
36Fyoungkai: 無須負擔1.31%的銀行房貸利息 11/25 21:40
37FSana: MDD是? 11/25 21:44
38Fdaze: maximum drawdown 11/25 21:44
39FSana: XD MD就夠了 11/25 21:45
40Fchenblue: 同意,其實第一篇就說,有穩定薪水再考慮這種槓桿增貸 11/25 21:47
41Fchenblue: 投資。然後和其他方式槓桿相比,房產強項是連續寬限期 11/25 21:47
42FIntension: 了解善意的提醒,拉過excel 了,如果不算10%,設7%(算 11/25 21:56
43FIntension: 太高嗎?)股市報酬,4200萬一入場跌37%,借2400萬,通 11/25 21:56
44FIntension: 膨3%,房貸利息2%,開銷60萬,這筆資產繳完房貸後大概 11/25 21:56
45FIntension: 第59年才花完(大概壽命也差不多了),這樣算保守了嗎? 11/25 21:56
46FIntension: 更正,含繳房貸時間可用59年 11/25 21:58
47FIntension: 如果用6%,第32年會用完,但房子隨通膨上漲至7500萬, 11/25 22:15
48FIntension: 可以賣掉一半鄉下房(如花蓮,我還蠻喜歡的,3千多萬應 11/25 22:15
49FIntension: 該夠了),剩下一半繼續買股或是7500萬直接住養老院, 11/25 22:15
50FIntension: 這樣考量可否? 11/25 22:15
51FIntension: 買鄉下 11/25 22:16
52FMoneyEasy: 太多未知數,看後照鏡開車很危險,歷史可以參考,但沒 11/25 22:44
53FMoneyEasy: 發生過的事情,不代表以後不會發生,現在看似慣例的事 11/25 22:44
54FMoneyEasy: 情,說不定下次不會照慣例,計算數字很簡單,但還需考 11/25 22:44
55FMoneyEasy: 慮當下的心境,是否能堅持初衷,還是一個超預期的事情 11/25 22:44
56FMoneyEasy: ,影響原本的想法 11/25 22:44
57Ftnarthur: 平均7%不等於每年7% 過程中只要有一天你現金流爆掉就 11/25 22:55
58Ftnarthur: 沒得玩了 股市不是只有長多 也有長空 例如2000~2010年 11/25 22:56
59Ftnarthur: 2018也是空了半年 11/25 22:56
60Ftnarthur: 不過當然也有可能一輩子都不會遇到 總之祝好運 11/25 22:58
61Ftnarthur: 我也認同不要過度參考歷史 就像疫情發生前誰知道 11/25 22:59
62Ftnarthur: 誰又知道疫情發生後無限QE威力這麼強 11/25 22:59
稍微跑個蒙地卡羅模擬: ( R code: https://daze68.blogspot.com/2021/11/r-code-20211126.html ) 借2400萬,股市曝險4200萬 每年開銷60萬,通膨2%。每年償還貸款106萬。 假定股市年回報為IID且遵守常態分佈,7% +/- 20%,模擬十萬筆30年股票回報 在30年內,即還清貸款前,股市資產歸0的比率是? => 約26% 配80%股票+20%無風險資產,假定年回報為 6% +/- 16%,模擬十萬筆30年回報 在30年內,股市資產歸0的比率是? => 約23% ※ 編輯: daze (114.27.177.144 臺灣), 11/26/2021 01:48:38
63Ftnarthur: 有時候可能覺得反正出事美國會撒錢 股市以後不會長空 11/26 06:36
64Ftnarthur: 反正就把自己交到美國手上 要錢沒有 要命一條 11/26 06:40
65Ftnarthur: 不過我自己也覺得有生之年美國應該都會是強權啦 11/26 06:41
66Ftnarthur: 而且還要考量到年老時可能會偏保守 如果資產減少會焦慮 11/26 07:04
67FIntension: 還有7成的成功率不會歸零,還蠻高的 11/26 08:21
68FIntension: 嗯,也是基於相信資本主義的美國會在有生之年都是世界 11/26 08:23
69FIntension: 強權,出事可以無限QE,所以打算這樣做 11/26 08:23
70FIntension: 2000年的長空如前面提過,不是不可能但覺得機會很低( 11/26 08:31
71FIntension: 基於現在財報獲利性,無限QE等時空背景),因為找不到2 11/26 08:31
72FIntension: 000~2010年的資料(按全美指數80%+美中期公債20%),但 11/26 08:31
73FIntension: 中間也不是負報酬,再加上可以動態提領(60萬花費自己 11/26 08:31
74FIntension: 算可以過得舒服,可以在遇到熊市減少一半花費),如果 11/26 08:31
75FIntension: 美國都長空,房貸利率按過去還可能調降,經濟恢復看台 11/26 08:31
76FIntension: 灣也沒打算升息,現金流要爆掉機會又更降低了 11/26 08:31
77FIntension: 更正,中間也不是"都是"負報酬 11/26 08:32
78FIntension: 如果30年內股票資產真的花完,雙北房應該也至少隨通膨 11/26 08:35
79FIntension: 上漲,如果真腰斬,應該發生很嚴重的事(剩1500萬)也可 11/26 08:35
80FIntension: 以賣掉去鄉下,一定便宜到不行。 11/26 08:35
81FIntension: 是平均7%,但這樣去算已經算很保守不是嗎?實際某幾年 11/26 08:36
82FIntension: 會超過幾年不會 11/26 08:36
83FIntension: 請教各位認為QE未來無效的原因是?QE現金不值錢,只會 11/26 08:39
84FIntension: 不斷推升資產價格不是嗎? 11/26 08:39
85FIntension: 年老後資產縮小心態要考慮是沒錯,可如果股票資產縮小 11/26 08:41
86FIntension: ,雙北房子按常理至少抗跌也可以維持心態吧? 11/26 08:41
87Ftimmer: 開槓桿首要就是要想到不論何種狀況每個月本利和要還得出來 11/26 08:49
88Ftimmer: 把槓桿開到超過風險承受能力遇到大波動就是爆 11/26 08:49
89Ftimmer: 到時候就算漲回來 漲超過 跟爆倉的人沒有任何關係 11/26 08:50
90Ftnarthur: 樓上正解 問題就在於開槓桿 爆掉遊戲就結束了 11/26 09:00
91Ftnarthur: 尤其原提問者又打算放棄現有穩定職業 11/26 09:01
92Ftnarthur: 如果是持有現股 只要不下市隨便你凹 11/26 09:04
93Ftnarthur: 我如果是原提問者 我會調去相對輕鬆的單位 11/26 09:05
94Ftnarthur: 不過每個人想法不一樣啦~ 11/26 09:05
95Fdaze: Risk is in the eyes of the beholder. 26%爆掉風險是高是 11/26 09:28
96Fdaze: 低,個人可以有個人的評價。 11/26 09:28
97Ftnarthur: 而且房子低流動性的特性 股災大家都沒錢 你房子賣給誰 11/26 10:17
98Ftnarthur: 除非你要賤賣 那就是另一回事了 11/26 10:17
99Fslchao: 推d大熱心 11/26 10:31
100Fslchao: 沒收入又槓桿,出事再賣房去鄉下,不如現在就去鄉下,股 11/26 10:31
101Fslchao: 票比例更高,槓桿更小,也更符合房屋資產不要過高的思維 11/26 10:31
102Fslchao: 有資產能選買房的,部分人會犧牲部分報酬來提升生活品質, 11/26 10:31
103Fslchao: 買的都是已上漲房屋,回頭看都會覺得提早買較好(我不敢 11/26 10:31
104Fslchao: 說“部分”是多大,避免討論失焦XD) 11/26 10:31
105Fslchao: 買貴無所謂,怕的是錯估自己的人生資本,買到超越自己負 11/26 10:31
106Fslchao: 荷的水準 11/26 10:31
107Fslchao: 股市順風房貸套利,地點正確房價上升,房貸借越多賺越多 11/26 10:31
108Fslchao: 但如果?股市逆風?地點錯誤?備案? 11/26 10:31
109Fslchao: 但我覺得I大的做法,以家族資產配置的角度,是ok的,I大追 11/26 10:31
110Fslchao: 求高風險高報酬,I大的長輩是低風險已買房,順利就大賺, 11/26 10:31
111Fslchao: 不順也有新北家可以住,不至於到鄉下啦 11/26 10:31
112Fduriel3313: 最差的時候就..開始賣債阿 也不是嘎不過就資產歸零吧 11/26 10:35
113Fseekforever: 你的人生只有一次機會,回測是拿來抓風險,不是拿來 11/26 10:52
114Fseekforever: 抓報酬 11/26 10:52
115Fseekforever: 如果你有3000萬資產,一年又只花30萬,那根本不用投 11/26 10:56
116Fseekforever: 資吧,就定存每年花就好了 11/26 10:56
117Fseekforever: 報酬最大化要幹嘛?你又不需要那麼多錢 11/26 10:57
118Fseekforever: 開槓桿投資就算只有1%風險爆炸好了,剛好你老了遇到 11/26 10:58
119Fseekforever: 的話打算怎樣呢? 11/26 10:58
120FDducky: 7成還蠻高的???? 11/26 13:02
121FNMSL777: Daze兄真的很有耐心 11/26 13:12
122Ftnarthur: 有四分之一當無業遊民的機會 我是不敢賭啦 11/26 14:39
123FIntension: 謝謝各位的耐心分析,請教4%法則(現在可能是3%或動態 11/26 17:43
124FIntension: 提領),可成功不花完,是用股80債20嗎(現在債太多似乎 11/26 17:43
125FIntension: 更不會成功)?,那如果4800萬元不買房,按上述配置, 11/26 17:43
126FIntension: 視市場情況提領(最多不超過4),是否可提早推退休,也 11/26 17:43
127FIntension: 比較安全了呢? 11/26 17:43
128FIntension: 即使一開始跌50%,也還有72萬可花 11/26 17:45
129FIntension: 去鄉下也沒什麼不好,以前小時候花蓮長大的,只是擔心 11/26 17:46
130FIntension: 花蓮房子不保值,所以不去鄉下買 11/26 17:46
131FIntension: 7成真的覺得可以,相信美國 11/26 17:48
132Ftnarthur: 我們是無所謂啦 人生是你的 11/26 18:06
133FIntension: 還是謝謝分析這麼作的風險,那如果都不負債,直接股債 11/26 18:10
134FIntension: 配,用3%去領,就算長空應該可以成功一輩子不花完吧? 11/26 18:10
135FIntension: 版上的各位真的很熱心,收獲不少 11/26 18:11
136Fdaze: 3%如果是指佔總資產比例,一定不會花完,但會不會有哪一年只 11/26 18:14
137Fdaze: 能花20萬,則另當別論。你可以詳細描述一下策略,我稍微跑一 11/26 18:15
138Fdaze: 下。 11/26 18:15
139Fdaze: 你預期年開銷60萬,是否包括房租? 失敗條件是某一年的總開銷 11/26 18:17
140FIntension: 用100%spy 測2000到2010(找不到債可以配),最慘是前3 11/26 18:18
141FIntension: 年還有2008,到2010還是正報酬(雖然很少),撐過10年就 11/26 18:18
142FIntension: 可以了,不負債去配置應該就可以成功吧? 11/26 18:18
143Fdaze: 低於通膨調整後的30萬? 通膨想設定多少? 股市報酬跟標準差抓 11/26 18:18
144Fdaze: 多少? 11/26 18:18
145FIntension: 嗯,假設房租4萬,過得舒服月花5萬,股災可降半 11/26 18:21
146FIntension: 通膨3%算高嗎? 11/26 18:21
147FIntension: 股市報酬7% 11/26 18:22
148FIntension: 如果真長熊就搬去鄉下,2萬房租一個月 11/26 18:25
149FIntension: 牛市每年花108萬,熊市就花60萬 11/26 18:27
150FIntension: 含房租 11/26 18:27
151FIntension: 標準差我不是很了解...不好意思 11/26 18:30
152FIntension: 就按保守計算 11/26 18:31
4800萬投入股市,股8債2配置 設定年報酬 7%*0.8 + 2%*0.2 = 6%,標準差20%*0.8=16% 每年開銷 max(min( 108*1.03^year, 3%*總資產), 60*1.03^year) 失敗條件為30年內花光所有資產。 模擬十萬筆30年市場回報 =>失敗比率略小於2% === 並不是失敗比率0%的計畫才是好計畫 失敗比率0%的計畫可能是意味著花太少錢了 但到底失敗比率多少可接受,就看個人的風險偏好了 順帶一提,如果4800萬全部配2%無風險資產 失敗比率是0 但這也鎖定了在最後10年只能花通膨調整後的60萬 股8債2配置,則有55%比率在第30年可以花通膨調整後的108萬 === 股票回報並不真的遵守IID與常態分佈,模擬僅供參考 However, all models are wrong but some are useful. ※ 編輯: daze (114.27.180.64 臺灣), 11/26/2021 19:02:19
153FIntension: 感謝d大! 11/26 20:11
154FIntension: 可以請教如果60年的成功機率嗎 11/26 20:28
股8債2,失敗比率約20% 46%在60年後可以花通膨調整後的108萬 ※ 編輯: daze (114.27.180.64 臺灣), 11/26/2021 21:11:29
155Fchenblue: 每個人的效用函數不同,也因此一直想強調本業的重要。 11/27 07:59
156Fchenblue: 用更簡單的方式比喻投資的風險:假設每年都有三次機會 11/27 07:59
157Fchenblue: ,可以選(1)穩拿10%,還是選(2) 一半機率拿50%一半機率 11/27 07:59
158Fchenblue: -10%。如果沒有穩定本業的人,沒什麼選(2)的本錢。 11/27 07:59
159Fbuji: 別全押就可選(2) 11/27 12:18
160Fchenblue: b大說的沒錯。不過我是想用比喻描述各人效用差異,尤其 11/27 17:20
161Fchenblue: 現金流穩定性影響很大。實際上我自己是類似你說方式操 11/27 17:20
162Fchenblue: 作沒錯:平時求穩,但隨時留意市場出現的黑天鵝,出現 11/27 17:20
163Fchenblue: 時要小量出手(5%以下)參與難得的”正期望值遊戲”(年初 11/27 17:20
164Fchenblue: 是賭26364翻倍or歸零,結果是嚇人的十倍),但沒有現金 11/27 17:20
165Fchenblue: 流後盾的話就做不到。 11/27 17:20
166Fyoungkai: d大是用RStudio作蒙地卡羅模擬的嗎? 11/27 19:43
我是用RStudio R有很多內建的統計函式,現成package也很多 這類操作的效能沒有很重要 R在方便性與易用性上都很不錯 再者,太久沒用,我差不多也忘掉C要怎麼寫了 ※ 編輯: daze (114.27.180.64 臺灣), 11/27/2021 20:28:46
167Fe04su3: 按照台股過去走勢 2008金融海嘯隔年 股市就反彈了 11/27 22:15
168Fe04su3: 按照台股歷史經驗 "應該"不會跌50% 然後花近十年復甦 11/27 22:16
169Fe04su3: 但也只是"應該" 未來很難說 像日本泡沫化 花了20年回來 11/27 22:17
170Fe04su3: 但D大給了一個最壞的狀況 推一個!!!! 11/27 22:17
171Fe04su3: 因為最近也有思考到這個問題 房貸與投資的抉擇 11/27 22:19
172Fslchao: 台股1990的12682,花了?年恢復,但應該不會再發生了吧, 11/28 00:17
173Fslchao: 畢竟沒有外資炒作,沒有美元大漲,台GG基本面很好...... 11/28 00:17

完整討論串

留言數 標題 作者 日期
323 [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎? Intension 2021/11/21 16:57:16
10 Re: [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎? Sana 2021/11/22 10:56:04
21 Re: [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎? ddylan17 2021/11/24 22:45:46
0 Re: [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎? Sana 2021/11/25 10:22:16
173 >> Re: [討論] 把房產100%抵押買股的人多嗎? daze 2021/11/25 20:20:06

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