Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

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: 所以為了接近公平跟方便直接進位 : 總共拿222萬出來 :   : 資金成本 (每月貸款本利和 14476) : 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸) : 利息3750(會慢慢變少 先抓第一筆 : 一年共45000 (本金買賣就回來所以只算利息) : 持有成本(每年) : 地價稅 1036 : 房屋稅 2311 : 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬) : 修繕基金 12000(沒用完過 但貼補家具折舊) : 空租 8500(抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌) : 一年共28247 :   : 資金+持有攤提到每個月 是6173 :   : 我只要租到7000必定打平成本還有剩 : 然後我租17000 淨利10000 :   : 當然你可以嘴 我的時間成本 (整理約一週) : 後續房客管理 blabla :   推一下S大 很少有看到投資觀念正確的文章 不過稍微修正一下 **由於不知道貸款年限 先假定貸20年 把所有的成本金流都納入 最後再加算20年後的未實現獲益 (售房所得) 20年後,即便原價賣出也有IRR5% 若是依正常20年房價成長100%來看 也有IRR9%的獲益 絕對沒有您想的4%那麼少 租金能超越每月本利還貸 就是這麼好 一樣的價錢,在求穩的情況下 拿去買死魚般的西瓜金 每年都領4%股利,最後再原價賣掉 IRR也就4%而已 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.75.96.63 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617935711.A.D56.html
1FKrisNYC: 那個...你如果買到西瓜金 和買到玉山金 結局也不太一樣04/09 10:39
s大是求穩,所以我選擇用西瓜金這個最低標準來對照 股市這兩年有大多頭 長榮陽明都翻了400% 房市也有土地炒作,3年內可以翻200%, 上述我都有身歷其境 用兩邊各自的好處來批,沒意義
2FKrisNYC: 但也同理 套房地點也會有興替 一樣要賭眼光的話 股票無腦04/09 10:40
3FKrisNYC: 收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了04/09 10:40
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 10:45:06
4FF0r: 股市多頭其實11年邁進12年了04/09 10:45
5FIBIZA: 樓上賺多少了?04/09 10:46
6FF0r: 很少 加工資 十年來目前手上liquid不到5000, 純交易投資所04/09 10:50
7FF0r: 得五年來不超過100004/09 10:50
8FF0r: 看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些04/09 10:50
9FIBIZA: 1000萬? 那還不錯 不過我早期入手的房地產應該有更多XD04/09 10:51
10FIBIZA: 股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD04/09 10:51
11FKrisNYC: 別爭了...資產多頭一百多年了...04/09 10:52
12FF0r: 我2011才退伍 時間還不夠04/09 10:53
13FIBIZA: ptt真的是一堆股神04/09 10:54
14FF0r: 各國政府持續印鈔 借貸 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/滅世 04/09 10:54
15FF0r: 瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年 04/09 10:54
16FIBIZA: 不過房地產的話 買對時間基本上不用股神也能賺這麼多就是04/09 10:54
17Faloness: 股市就明顯兩個歷史低點,房地產只有20年前普遍殺比較兇04/09 10:55
18Faloness: ,但換成是物件跟區域又是不一樣的光景04/09 10:55
19FIBIZA: 這十幾年 持有房地產賺一千萬以上應該是普遍現象04/09 10:55
20FIBIZA: 股票難多了04/09 10:55
21Flookinto: 上述提到重點 房市多頭17年 I大進場在低點 但新莊04/09 10:56
22Flookinto: 王進場在高點04/09 10:56
23FIBIZA: 不過房子進場在高點 只要租金跟貸款設定好 長期下來還是穩 04/09 10:56
24FIBIZA: 因為房子的收支其實都很固定 04/09 10:57
25FIBIZA: 股票進場在高點就....04/09 10:57
26Flookinto: 20年後 新莊王的房價市值 個人不看好會漲100%04/09 10:57
27FIBIZA: 但他收的房租已經100%了吧04/09 10:58
28FIBIZA: 事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%04/09 10:58
29Flookinto: 所以他的IPR投報率 很大的機會是在10%以下04/09 10:58
30FIBIZA: 就算他到時候房子還是原價 都已經賺400+%了04/09 10:59
31FIBIZA: 不會04/09 10:59
32FIBIZA: 以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上04/09 10:59
33FF0r: 持有房地產賺千萬 也要看一開始是什麼房地產 像是我老家 應04/09 10:59
34FF0r: 該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才27004/09 10:59
35FF0r: 40年 200萬 呵呵04/09 11:00
36FIBIZA: 那也四倍了 如果當初你是貸款買, 那就20倍了... 04/09 11:00
37Faloness: 是的,低點部局眼光比較重要,當年能買apple在10美金, 04/09 11:00
38Faloness: 或是前幾年買amd在1美元的話…04/09 11:00
39FIBIZA: 你有買過20倍的股票嗎?04/09 11:00
40FF0r: 這就是原po說的地點 還有地產投入部位大小的影響太大了04/09 11:00
41FIBIZA: 股票難道就不是部位影響很大XD04/09 11:01
42Faloness: 唉,事後諸葛,繼續鑽研眼光較實際04/09 11:01
43FF0r: 我有兩隻應該有機會40年漲20倍...04/09 11:01
44FIBIZA: 那就40年後驗證04/09 11:01
45Flookinto: 如同此篇提到 IPR要10% 需要20年後房價+100% 04/09 11:01
46FIBIZA: IRR不是IPR啦 04/09 11:02
47FIBIZA: IRR +10%, 不需要房價 +100%04/09 11:02
48FF0r: 貸款買也是要還清貸款啊 不是直接這麼算吧?04/09 11:03
50FIBIZA: 這是我的04/09 11:03
51Flookinto: 以此新莊王的例子是需要房價+100%才能達到10%04/09 11:03
52FIBIZA: 當然是還清貸款啊04/09 11:03
53FKrisNYC: ....I大是最近股市錢都收回來了嗎 怎麼這麼有空....04/09 11:03
54FIBIZA: 他的報酬率比我高 不可能需要房價+100%04/09 11:03
55FF0r: 難道信貸+房貸9成買 1000萬的房子 40年之後賣2000萬 我可以04/09 11:04
56FF0r: 說我賺19倍嗎?04/09 11:04
57FIBIZA: KrisNYC 剩美股了 台股過年後就只有小玩04/09 11:04
58FIBIZA: F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣 04/09 11:04
59FIBIZA: 算? 04/09 11:04
60FKrisNYC: 看來高點也不會過萬八了 收一收放固定收益好了...04/09 11:04
61FKrisNYC: 向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol04/09 11:05
62FIBIZA: @lookinto 你可以看我這個 頭期500萬, 每年扣除利息後算04/09 11:05
63FIBIZA: 78萬, 30年的IRR是15%04/09 11:06
64FIBIZA: 這個基本上房價算沒賺04/09 11:06
65FF0r: 這樣算法也是對啦04/09 11:08
66Fs8752134: 頭期500 扣利息租金還收78萬, 這個真d屌04/09 11:08
67FIBIZA: 現在高成數+30年 真的很離譜 04/09 11:09
68FF0r: 只是我個人還是不喜歡追投報率 總體資產為正值,每年固定增 04/09 11:10
69FF0r: 長100-300萬台幣這樣我就很滿足了04/09 11:10
70FIBIZA: 然後這間頭期也是去年股票賺的 ...so...04/09 11:11
71Fs8752134: 你這間是隔套還是甚麼類型的? 租金能拉那麼高?04/09 11:12
72FIBIZA: 隔套04/09 11:12
73FIBIZA: 在師大旁邊04/09 11:12
74Fs8752134: 我去年收一間頭期(包含裝修規稅費) 也是50004/09 11:12
75FIBIZA: 我看過更高的04/09 11:13
76Fs8752134: 租金拉到頂天扣利息一年才賺 3604/09 11:13
77FIBIZA: 在內科 總價1500萬就能收一個月八萬多04/09 11:13
78Fs8752134: 不過我收來等都更的 沒那麼要求投報是真的04/09 11:13
79Fs8752134: 喔 你做隔套高一點也合理04/09 11:13
80Flookinto: 我沒細看I大例子 但以新莊王的例子 投入自備款220萬 04/09 11:14
81Flookinto: 中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再 04/09 11:15
82Flookinto: 投入其他資金來算04/09 11:15
83Flookinto: 220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬04/09 11:17
85Flookinto: 兩倍 所以可以約略說 如果房價+100% 投報約8.6%04/09 11:18
86FIBIZA: 這個是新莊王那間的IRR04/09 11:18
87FIBIZA: 首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬04/09 11:18
88FIBIZA: 20年後房屋原價510萬賣掉04/09 11:18
89FIBIZA: IRR剛好是10% 04/09 11:18
90Flookinto: 所以才說 新莊王在房市高點 I大應是在低點 04/09 11:19
91FIBIZA: 如果20年後房價漲到1020萬 IRR=+12%04/09 11:19
92FIBIZA: 其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定04/09 11:20
93FIBIZA: 但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算04/09 11:20
94FIBIZA: 但其實房價對於平均IRR影響不大 因為攤到20年其實沒多少04/09 11:20
95FIBIZA: 20年後510萬賣掉是IRR=+9.658% 1020萬賣掉是11.996%04/09 11:21
96FIBIZA: 所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率04/09 11:22
97Fbrianberry: 去年底弄了一間店面,房貸本利和每個月7萬多,剛好跟804/09 11:24
98Fbrianberry: 萬租金打平,簽10年,租金每年調漲3%,不知道要怎麼04/09 11:24
99Fbrianberry: 輸.....04/09 11:24
100FIBIZA: 店面比較難說04/09 11:24
101FKrisNYC: 八萬租金簽10年 一年漲3% 這是租給連鎖八04/09 11:24
102FIBIZA: 店面好處是 有租約的時候不太需要管 租客自己會把維護做好 04/09 11:25
103FIBIZA: 但你出現空窗 資金壓力就很大 04/09 11:25
104FIBIZA: 店面一空 可能半年都沒收入04/09 11:25
105Flookinto: I大 你的表格 每年168000收入是不是沒計入 房貸04/09 11:26
106FIBIZA: lookinto, 有扣掉利息了 本金的部分本來就是賺的 只是存到04/09 11:27
107FIBIZA: 房子裡啊04/09 11:27
108Flookinto: 本金的支出 14xxx多04/09 11:27
109Flookinto: 每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎04/09 11:28
110FIBIZA: 不過這樣好像期末用510萬不對,04/09 11:31
111Flookinto: 嗯 你的設定應該有少計入300萬房貸還款部分04/09 11:32
112Fs26492755: 舉例這間就是因為20年1.5% 大家都很容易做到 我有3004/09 12:04
113Fs26492755: 年現金流更漂亮的 但是會被嘴貸款條件每人不同04/09 12:04
114Fs26492755: 另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的04/09 12:07
115Fs26492755: 人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼04/09 12:07
116Fs26492755: 增值就不會選現在選的物件04/09 12:07
117Fmoneyfu: 請問一下這一連串的討論有考慮租屋者沒先花掉的頭期款可 04/09 13:02
118Fmoneyfu: 拿去複利投資股市(假設股市年報酬5%)的機會成本嗎? 04/09 13:02
年5%很容易啊,只是沒人願意接受那麼低的報酬,大家都期望要10% 20%以上的 所以才去炒房,炒股
119FF0r: 樓上不要鬧了 那種超高風險的事請在這裡不行啦04/09 13:04
台泥年年5%up 卻極少變成股版標的 而年利率不到4%已是18年前 相信市場,5%風險很低的
120Fs26492755: 我以前算過 其實真的很會投資還是能贏 但就看你對房04/09 13:05
121Fs26492755: 產的定義 你要一個屬性穩的賺比股票快 難 平均而言04/09 13:05
122Fs26492755: 是這樣04/09 13:05
123Fs26492755: 但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投04/09 13:06
124Fs26492755: 資房市 有一間自住房我覺得是必要的04/09 13:06
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:08:51 ※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:15:25
這個機會成本相當不合理 你看你選的台中某區 30年前房價跟現在相比? 就算是雲嘉南沿海鄉鎮 30年也是足足翻一倍
126Fmoneyfu: 我用這個網站算自己目前住的地方的結果,如果考慮股市報04/09 13:28
127Fmoneyfu: 酬率5%的機會成本的話,看起來租房比較划算?不知道是不04/09 13:28
128Fmoneyfu: 是我有哪邊的參數設定是不合理的?04/09 13:28
129Fmoneyfu: https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖04/09 13:29
130Fmfcke: 這樣看我今年買到鑽油業 運氣好像真的滿狗的04/09 13:29
131Fmfcke: 不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了04/09 13:30
132Fmfcke: 都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學 04/09 13:31
資本主義啊 平平去買台泥領那5%股利 資本40萬跟4000萬就差了100倍獲益
133FIBIZA: 你房屋增值設 -1? 04/09 13:32
134FIBIZA: 你房屋增值設 -1%? 04/09 13:32
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:36:16
135Fmoneyfu: 對 假設房價不變 折舊1% 04/09 13:37
136Fmoneyfu: 或許要再考慮房價通膨 +2%? 04/09 13:37
137Fs26492755: 羨慕父母會賺 我爸不要捅婁子讓我收拾就偷笑了 04/09 13:39
138FIBIZA: 那怎麼不預設投資虧1%? XD 04/09 13:48
139FIBIZA: 老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多 04/09 13:49
140Fmfcke: 大概四十年從80萬到四億這樣很厲害嗎 感覺很廢欸 04/09 13:52

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