Re: [新聞] 1月人口「生不如死」加劇 房價末日提早到

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以前我一開始也是被少子化這議題給迷惑了 認為房價應該要跌 可是這是要分時間來講 現在是2021年 我通常都這樣算 30-40歲是第一次買房的年紀 回推就是1981-1991年的世代 台灣這10年出生人口是385萬人 假設是男女一比一 都有找到好歸宿 385/2=192.5萬戶 需求在打個6折=115萬戶的剛性需求 過去台灣10年成長的戶數接近100萬戶 假設算是有點接近 但是也代表有15萬戶未被滿足(以台灣的風俗結婚中有60%買房應該還算合理) 2019年台灣新屋推出11.6萬戶 2020年12年來新高13.4萬戶 以2020來假設過去10年都是推出這麼多房子=134萬戶 考慮換屋需求就設定在40-55歲(1966-1980) 這15年的人口有多少591.2萬人 同樣前提假設 591.2/2=295.6萬戶 需求再打個7折=206.9萬戶 考慮全台灣總戶數是893.8萬戶跟總人口推估 40-55歲的戶數或許符合實際表現 在考慮到每年有1%的換屋需求=這在年紀中約有2萬戶的換屋需求 我自己在抓實質剛需應該會在11.5+2=13.5萬左右 新屋產出最高就13.4萬戶 目前來看約略相當 未來10年40-55歲的人口變化也不大,就抓一年約2萬戶的換屋需求 現在房產重點在於未來20-30歲這批人有多少 1992-2001 有339.4萬人 在相同假設基礎下 169.7萬對 帶出101.8萬戶的需求 在未來的10年 需求是從115萬戶-->101.8萬戶 老實說是減少有限不容易造成房市崩盤 況且全球大通膨 到了2002-2011年這梯次只剩下205.9萬人 這下房地產就慘了同樣假設下只剩下61.7萬戶的需求 但是這是20年後,我都60+歲了 在考慮房地產何時會大殺 真的要把時間這因素考慮進來 你老婆 丈母 小孩...等多重因素是不可能等你20年的 以上推估只是個人推估 畢竟權重因人而異 --
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1Fsthouse: 只祈禱不漲就偷笑了,跌的話不知道多少人要去跳樓 03/03 01:19
2Fsthouse: 哩 03/03 01:19
3FTomince: 你想太多了 如果買房是捏著就可以買,就不會結婚 03/03 01:24
4FTomince: 率生育率都低了 03/03 01:24
5Fblankalin: 真妙。 只算出生人口。死亡的不用算 03/03 01:26
6Fwalelile: 蓋新房子不好賺的時候就會改成蓋養老院了 03/03 01:32
7Fwalelile: 新房子蓋得少,價格就持平在那邊吧 03/03 01:32
8Fkilmo: 1984年的,我覺得同學沒結婚的比例有點高,買房更少 03/03 01:36
9Fkevinwu0116: 同年齡層的 不婚+意外走的 比結婚多得多 03/03 01:51
10Fstocktonty: 這算法太單純了 你忘記有錢人可以大量買到處買 03/03 01:51
11Fstocktonty: 越買越多 奢求蛋黃區大跌的可能性一直都很低 03/03 01:52
12Fevil006: 我7年級,同年齡層真的買房的一雙手數得出來,剛性 03/03 02:00
13Fevil006: 需求沒有很多(臺北除外,畢竟台北是最熱鬧的都市) 03/03 02:00
14Fevil006: 而且新房一直蓋,二手屋也一直釋出,同學沒買房的要 03/03 02:06
15Fevil006: 嘛老爸已經幫他買好了,要嘛就是獨生子等繼承就好, 03/03 02:06
16Fevil006: 剩下的是真的買不起房未來也只會一直租屋 03/03 02:06
17Fwalelile: 台北市也不是沒風險,科技業高薪中南部越來越多 03/03 02:10
18Fwalelile: 今年公布的數據就是淨流出 03/03 02:10
19FFeynman5566: 照你的邏輯 換屋後 之前的房子掉入異次元空間 03/03 02:13
20Frig2121: 同溫層問題,我也7字頭的同學朋友接近都買房成家了 03/03 02:15
21Frig2121: ,大多買在高雄台南台中新竹桃園,反而台北朋友都沒 03/03 02:15
22Frig2121: 有買 03/03 02:15
23Fzxp9505007: 台北是真的難買 但竹 中 南 高 不會很難買啊 03/03 03:02
24Fzxp9505007: 家庭年薪120買個800-1200還是可以的 03/03 03:04
25Fkkchen: 民國40年開始每年出生人口都超過40萬人持續約30年 03/03 03:43
26Fkkchen: ,假設平均活到80歲,也就是民國120年,老人幾乎都 03/03 03:43
27Fkkchen: 有房子,以每2人有一間房子,也就是民國120年起每 03/03 03:43
28Fkkchen: 年將釋出20萬間房子持續30年。 03/03 03:43
29FGSWA: 錯誤前提太多 03/03 06:55
30Fhuk40199: 等繼承跟買不起或出國工作的已經佔一半要先扣 03/03 07:17
31Fonstar: 未來說不準,兩年前誰猜的到肺炎疫情跟美國再次寬鬆 03/03 07:27
32Fchiro1982: 你忽略了世代差異 越晚出生的人越不想結婚生子 03/03 07:42
33Fmiha80425: 最後一批老鼠快買 03/03 07:47
34Fmiha80425: 現在建商1500以上拼命推 市場主流1000卡死還向下 03/03 07:48
35Fmiha80425: 自住需求疲軟擺在眼前 都投資客在玩 沒賺頭就垮了 03/03 07:50
36Fmiha80425: 投資客跳樓是沒做好風險管理 怪誰 03/03 07:51
37Fwtl: 全球大通膨 你薪水有跟著漲嗎? 這麼肯定以後人會買 03/03 07:53
38Faugustlion: 少子化=/=房價跌 別幻想了 03/03 08:00
39Faugustlion: 現在就是投客之間在買賣 房子不是給人住的 就是商品 03/03 08:00
40Fbnn: 投資客房子比人多我看妳資金怎麼不斷鍊啊 最後老鼠 03/03 08:12
41Fbnn: 就死一個投資客 一炸就是連著幾個人的房價一起炸 03/03 08:13
42Fbnn: 於是更多投客一起斷鍊 次貸那時候就是這樣炸的 03/03 08:14
43Fbnn: 你房價幾個投客無限炒上去你回收率就是追不上 租金 03/03 08:15
44FRobben: 我7年級尾巴都在看房了... 03/03 08:15
45Fbnn: 是受限薪資你也漲不回來回收速度 每個投客都抱40年? 03/03 08:16
46FAN94: 跟股票一樣 總是有不會跌的房 但不是所有的房都不 03/03 08:24
47FAN94: 會跌 03/03 08:24
48Fwr: 同意 現在買房主力30~50歲的都是1970~1990出生 03/03 08:27
49Fwr: 現在出生率的死亡交叉 實際反應最快也是10~20年後 03/03 08:27
50Fwr: 換句話說 現在的房市還是聯考年代的人在買的 03/03 08:28
51FSamurai: 去年是自住客追價讓房價暴漲,短期投資客炒作已經 03/03 08:30
52FSamurai: 很少 03/03 08:30
53Fmecca: 你的假設是第一次買屋和換屋都買新屋?? 03/03 08:31
54Fwr: 台北市平均屋齡34年 再16年之後銀行也不要了 03/03 08:40
55Fwr: 現在會覺得房價很高 是因為要買的人就是最多的時候 03/03 08:41
56Fspeculator: 沒電梯車位的公寓佔很多土地 新大樓還是缺 03/03 08:44
57FZunYin: 多算多錯 03/03 08:49
58Fchang505: 換屋換出來的去哪裡了 03/03 08:52
59Fjerrylin: 你的計算起點就錯了 哪可能都結婚 03/03 09:18
60Fjerrylin: 現在不婚的越來越多 男女都是 03/03 09:19
61Fwaterandice: 問題是有錢的人不會只買一戶ㄚ 03/03 09:36
62Fjapan428: 沒差吧,央行放手讓匯率上去台灣虛胖體質就爆了 03/03 09:38
63Fjapan428: 算老半天餘屋狀態都沒調整貨幣政策強大,覺得這樣 03/03 09:41
64Fjapan428: 離譜?改用BTC買房阿,只是可能沒人會收BTC而已 03/03 09:41
65FtwKuhaku: 全都是自己腦補沒求證的假設,你只是被自己迷惑了 03/03 10:11
66Ffoxbrush: 殘酷的是,如果未來因人口減少,現在買兩千多萬房子 03/03 10:18
67Ffoxbrush: ,二、三十年房貸繳完,房價變七折,辛辛苦苦送幾百 03/03 10:18
68Ffoxbrush: 萬出去,7、8年級完全是被剝削的一群 03/03 10:18
69Fnetnetvip: 再給你漲10年然後開始崩 劇本都寫好了 03/03 10:30
70FTrump520: 哇,人會長大買房,老人都不會死嗎 03/03 10:35
71FTrump520: 看這個倒不如直接看人口增減最快 03/03 10:35
72FAGODC: 現在生育率下降速度根本溜滑梯,要撐20年看來很難.. 03/03 11:17
73FAGODC: .沒房的不要生以後跑鄉下住就好 03/03 11:17
74Fballkid: 你的數學只會找隨意的%數 03/03 11:18
75Fk85564: 家庭年薪至少算個200吧 03/03 11:52
76Fcocosu: 不知道租房二字怎麼寫嗎......真的不要當一輩子房 03/03 12:05
77Fcocosu: 奴 賺的只有建商跟銀行 03/03 12:06
78Fwowjesus: 台北跌的話 其他地方怎麼漲 對吧 03/03 13:30
79Faszx4510: 不會算術還跑敢來股版 03/04 06:27

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