Re: [閒聊] 一坪換一坪一覽表

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不同意這表 4樓以下幾乎都是民國65以前的房子 那個法規不知,老前輩說當時規定房子最高蓋4樓 當時蓋法都是路當建蔽率,不然就是偷蓋等 所以就是會有一個情況 權狀20土地只有22-23去持分 還有建蔽率,樓高制度 所以開始有初代5樓公寓跟大樓 外加前面的道路當建蔽問題 這還是有容積用超過問題,原因後面講 一直到72年後台北市開始使用分區,容積率管制 這一出沒辦法去追前面的到底那塊地實際用多少容積,扣掉路地後實際的容積是多少 就畫了住1-4 商1-4 工1-3等 住還主要 1跟2是山坡地 3還有3-1 3-2 4還有4-1 主要就住宅區可是面臨路寬達標者給你這容積 可是開發時還是有限制你要到條件才是3-2容積 所以 72年以後房子 還有65年以後房子因為都市計畫,道路設計成型,建築物管制越來越嚴格 都會留出相對多空地 容積管制後 你土地持分多少早跟樓高脫鉤 225容積,100坪土地能蓋就那些 50%建蔽就是蓋5樓,因為6樓要電梯,當時電梯貴 只是當時的問題梯間計入主建物 這在危老或都更時要扣掉,陽台也要扣掉,去做一坪換一坪計算 而一般一個樓梯到約3-4坪這就是建商的空間 在加上20-30%獎勵,建商能獲取空間就是獎勵你的梯間 容積用完的或超過的,都更用原容積+獎勵去送是有可能可以的 你會說賺很多 可是他蓋也是要錢,現在台北市蓋房拆+蓋+跑照+管理費+搬遷+租金補助,攤下來一坪20 萬去了 你覺得建商能給你多少 更別說一樓跟頂加都想多拿 其他樓我家不一樣,我家裝潢花多少建商賠 所以如果100萬房價區 20坪主建物 獎勵後變24坪,造價480萬 你拿走20坪主建物 剩4坪只能賣400萬建商還到虧,只能拿原本梯廳補還不夠 你會說賺公設跟陽台,這你也是會分 而且20萬是各成本攤題 有拉車位那些是攤題到造價去了 所以建商剩賺車位 如果房價到120萬建商才能有他應有利潤 ---- 講樓高不準 要講容積有無用完+房價區 才知道可不可能 除非你是自辦,蓋好多的社區自己賣 或一戶多一點坪數,就全自費蓋 要北市大都更很簡單,讓北市預售價高於130萬 合建的都更危老就會偏地開花 ---- 你會說120才划算為何一堆70的 是有70的,在台北市基本上低於80萬除非土地買斷 不然都更除非你接受沒有一坪換一坪,室內變小,不然建商會虧錢怎可能做 土地買斷,多些資金,可以達到有點利潤 ※ 引述《suwy (Hank)》之銘言: : 如圖: : https://imgur.com/aL5LbEl.jpg
: 如果想輸入其他容積率、容積獎勵來試算, : 可到一坪換一坪計算機: : https://bit.ly/2VLXNtw : 有些人問, : 為何房價越高,越有可能一坪換一坪? : 因為房價高的地段,地主只要分出一些坪數給建商,就足以支付興建成本; : 反之房價低的地段,地主就要分出很多坪數給建商,才能夠支付興建成本。 : 也有人問, : 為何舊公寓總樓層越低,越有可能一坪換一坪? : 因為舊公寓總樓層少,每戶土地持份大,可分坪數自然多; : 反之舊公寓總樓層多,每戶土地持份小,可分坪數自然少。 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.117.155.37 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1600319078.A.157.html
1Fchair209: 室內一坪換一坪當然門檻更高09/17 13:11
其實算法很簡單 權狀-陽台-梯間=坪數/土地持分 在乘100%=目前使用容積 給目前法定容積對比 高於法定容積=做夢 等於要120萬以上房價區 低於就看低多少去對應房價區 簡單說在台北市,想要1比1,又是3樓以上 預售屋房價100萬建商小虧或勉強成本 建建材,看獎勵 補貼跟基地條件 120就公益性質小賺 130才有賺 ※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 09/17/2020 13:24:15
2Ffrank111: 你是不是誤會了什麼?都更業者賺的是風險管理費 09/17 13:35
3Ffrank111: 都更和建商買地蓋房子是完全不同的玩法 09/17 13:36
4Fsagarain: 台北市隨便逛一堆四樓沒都更 就知道除非條件很好 09/17 13:46
5Fsagarain: 不然四樓是沒有價值都更的 建商精得跟猴似的 09/17 13:47
6Fsagarain: 四樓都更一定基地有什麼特殊之處 09/17 13:48
7FF93935: 完了 主流四樓都沒辦法做,只能做大同 萬華商三才有搞頭 09/17 13:51
8FF93935: 三豐賺死 09/17 13:51
9FReiFan: 建商精 住戶更精 一堆四樓沒都更 很簡單 就是住戶不同意啊 09/17 13:51
10FF93935: 一樓住三 六米巷公寓 中山區大概兩千二三萬、都更完價值一 09/17 13:52
11FF93935: 樣一樓怎麼簽 09/17 13:52
12Fsagarain: 建商是肯定有底線 住戶就靠經驗 先凹不會錯 09/17 13:53
13Ffrank111: 建商的底線很簡單,找成功率高的地方,地段好住戶少 09/17 14:03
14Ffrank111: 若連簡單的地方都談不到,剩下一坪換不到一坪的就別想了 09/17 14:04
15Fhedy498: 如果大安區精華地段的住三,能室內1換1加車位,條件是不 09/17 14:12
16Fhedy498: 是就差不多到頂了? 09/17 14:12
17Flucifax: 幸好我家這邊房價130萬起跳 09/17 14:15
18Foberon1013: 推分享 09/17 14:26
19Falwang: 大安區精華地段大多是住四 09/17 14:26
20FKrisNYC: 現在是不是不太能捐外面的地進來灌容積了? 09/17 14:32
21FKrisNYC: 反正他這個算法有問題是肯定的 他應該直接去看地坪 09/17 14:33
22FKrisNYC: 而不是莫名其妙問你幾樓 09/17 14:33
23Ftskier: 推詳解 09/17 14:45
24FIBIZA: 能不能都更,問幾樓意義比較大 09/17 15:03
25FIBIZA: 地坪多大反而沒意義,夠大就行 09/17 15:04
26Fabyssa1: 一坪70也在做 很多都萬華大同的高容積商業區 09/17 15:06
27Fabyssa1: 住三太難了.... 09/17 15:06
28Fkusomanfcu: 還要看我也有土地大於室內的,政府沒錢徵收XD 09/17 15:53
29Fkusomanfcu: 然後樓上的都沒啥土地 09/17 15:54
30Fkusomanfcu: 這種的才有趣 09/17 15:54
31Fkusomanfcu: 土地幾乎都一樓持有的 09/17 15:54
32Fkusomanfcu: 不倒不太可能都更 09/17 15:55
33Fmidmid: 看來只有大安區核心才有一坪換一坪 09/17 19:15
34Fa386036: 樓上大安都住3,反而中山大同萬華到處,商跟住4跟3-2 09/17 19:47
35Fabyssa1: 南大同北萬華的商業區還有很多透天 這種一坪換兩坪都行 09/17 22:36
36Fprauge: 因為土地分區是很久以前訂定的啊,當時缺乏捷運、高架道路 09/19 16:18
37Fprauge: 等等,大安松山算是當時重劃區,它土地利用強度只有大馬路 09/19 16:18
38Fprauge: 沿線商業區比較高啊,巷子裡的住宅區常常都是225%住三, 09/19 16:18
39Fprauge: 北萬華一整片是高強度商四區,南大同也有商三 09/19 16:18

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106 [閒聊] 一坪換一坪一覽表 suwy 2020/09/17 11:15:36
39 >> Re: [閒聊] 一坪換一坪一覽表 a386036 2020/09/17 13:04:36

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