標題

Re: [問題]買房問題

作者 ceca
看板 Kaohsiung
時間 12-08
※ 引述《Elmo120 (Elmo)》之銘言: : 發文前請多利用 爬文或 查閱精華區 : 標題請盡量使用關鍵字,以方便日後其他版友查詢 : 以上可按 刪除 :最近小妹看了ㄧ堆房子,選了兩間要討論買的,讓我猶豫的是十年後的轉手問題 10年很久,會發生很多事情. :1、民族ㄧ路312巷的新富特區電梯大樓,屋齡新(約9年)室內坪數23坪,總坪數是37坪, :在中樓層,客廳看出去看景觀是跟廟平行,且跟附近的透天靠蠻近的,景觀不是很好,機 :械車位上層 地點來講,民族路大改造的最大關鍵點,民族路工業地的重劃. 某議員在前五年有人進去買了5000萬的工業地.. 外加光陽總廠搬遷,大統新世紀閉幕,大樂改造等等... 這些都意味著民族路在幾年內會開始大翻身. 可是問題是...無法預期幾年...除非有市政府的內線消息. 目前比較有消息的下一個要重劃的工業地是自立路/中華路中間這一塊.. so...這邊你如果可以等到工業地重劃,甚至可以在多放幾年到重劃區多蓋幾個建案. 那這邊房價會被整個拉抬起來....但是要等幾年不知道[email protected]@a 這個地區還有第二利多是輕軌第二期... 不過輕軌第二期新鮮感弱了,效應中上.他畢竟不是捷運..等級差不少. 當然更久遠會有捷運黃線,並且無論捷運怎樣改,黃線都會走民族路.. 捷運之前可能會有一個先行的Brt... so..10年黃線不一定等的到,但是Brt+輕軌是大蓋跑不掉的... 機械車位用到20年後應該還是會賭到幾次故障.. 不過你在上層是比較好.9年屋如果你將來要換屋,機械免強撐著用也是ok... 你窗外應該是看隆封寺. 那雖然是廟,不過他應該更接近觀光景點... 那邊你要注意的反而不是廟. 而是我記的在那邊有一間頂樓掛滿了各大電信局的基地台. 你要注意一下是不是在你這棟旁邊.... 別靠他太近或是打開窗戶看得到天線. 雖然說我學工程的,電磁波基本上只是一個一般人民的心理作用.. 但是問題是這真的會影響到你以後房子好不好賣... :2、明誠一路的大道東電梯大樓,屋齡舊(15年),室內坪數是22.99坪,總坪數是41.3坪 :,在中樓層,景觀不錯,是面向花園中庭,平面車位 明誠東道基本上是路亂區,所以沒啥特殊建設... 以後也很難有特殊建設,因為路亂區土地很難徵收也很難規劃,並且國有地也少... 他這邊的缺點是火葬場,但火葬場要搬遷,所以反而是利多....XD 金獅湖改造了,我昨天才去過,可是觀光效應可能普普,和蓮池潭澄清湖比起來弱太多. 不過這邊還是有一些建案一直推,所以有蓋有漲...有時候很現實是這樣. 但是當然等到土地蓋光後,建商離開,這邊就會不太漲了... 明誠一路西側,靠民族路這邊也有一些工業地,這些也是會重劃.外加大樂改建. 不過捷運黃線似乎不走到這麼北就轉往澄清湖.. 但Brt應該還是會有,記得是要直通榮總. so..明誠一路,西邊比較好,東邊的話就...再看看... :我們傾向是買2,但大概會住5~10年,想說到時候屋齡就是20~25年了!轉手會不會是ㄧ :大問題? :-------------(以下請勿刪除)----------------------- :不管你要問什麼,都別忘了附上『高雄點』 :(我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔) :高雄點定義請參閱板規1-2 今天才跟仲介去喝咖啡聊天聊到... 年輕人超愛買新屋.. 打死也要買新屋,就算要通車很遠也是要買新屋. 中古屋一般買家年齡層都比較大... 但是下一件事情就是...哪個買盤比較多?? 結論是,中古還是比較多...XD 並且,年輕時愛新屋,等到房子買了五年十年不夠住要換屋.. 他就會懂...該買中古屋了.. 因為房子回歸到住的價值...新屋並沒有比較優勢多少. so...中古屋根本不用怕賣不掉,台北平均屋齡37年...小case拉. 中古屋最大的問題不是被嫌舊.. 你想台北一平平均60萬...新屋隨便都1xx... 那我用60萬買一間1500萬的房子在花50萬整建,也不過花1550萬. 我買新的要3500萬[email protected]@a so....當房價在拉上去,整建費用根本不是問題,因為和房價均攤後只是零頭. 現在高雄會嫌是因為一平12..我整一整成本灌上去變14~15...好~~~~貴~~~~~喔... 可是你如果一平40好了,整一整變42....好啦,總比買60的新屋便宜很多不是嗎..XD and..隨著房價一直up,中古屋只會越來越好賣也是這樣來的... 高雄真正某個屋齡以上的房子不好賣,原因出在貸款. 高雄的30年屋銀行放貸比較保守,不像台北首購,連套房都可以給你8成. 所以如果你30年屋放貸7成,15年屋放貸8成. 你會發現,你買30年屋2房的頭期款,都可以買15年屋3房了...(高雄套房狀況一樣) 那我幹嘛買30年屋2房??.... 畢竟一般人卡的是頭期款而不是貸款,賺錢容易存錢難阿,一直都是這樣. 因此...你房子要好賣,基本上主要注意的點就是脫手時夠買你房子的頭期款要多少. 預售屋好賣是因為他定金10%..很多都有優惠付款.. 所以我想買房子,錢不太夠,我就先去買2年後才蓋好的預售屋,10%定金先卡下去. 後面我在花兩年去把另外10%弄出來... 然後交屋的時候,新屋又有建商幫忙很容易貸款8成. 所以我買屋的困難度可能比買中古屋還簡單. 這就是建商拿來吸引別人買價格貴鬆鬆的新屋的手法... 總價高很多,但購買困難度反而下降....XD so..房子要好賣要抓幾點. 1.總價帶. 大約300~800最好賣,無論物件(瑕疵品或公寓五樓外) 台北目前最好買賣並且漲幅比較高的是套房,因為落在這個價位. 台南三房好賣,因為他在500...高雄兩房越來越好賣,因為三房開始變貴了. 所以如果你10年後要賣,總價帶要顧一下,房子漲破千後漲幅都會變慢是一個通性. (土地店面和有改建大樓的透天另論,單指一般真正在住的住宅) 並且目前有豪宅限制貸款問題,所以2500萬以上會開始難賣,並且漲不太動. 因為接手的人會想他在漲上去超過3000萬會賣不掉的問題. 有點像之前證所稅的天險數字一樣. 2.頭期款. 頭期款可以越低的東西越好賣,高雄套房難賣是因為銀行不太願意替套房做貸款. 現在豪宅很難賣,大坪數很難賣是因為政府下另3000萬以上只能貸款50%. 台北新北桃園都緩漲,是因為針對性審慎措施,第二間只能貸款6成,所以大家都不太買. 頭期款影響非常重大,有被限制到不能貸款8成的東西,都會變很難賣. (一樣土地店面另論) 至於環境和條件. 要採光通風,有車位最好,最好有公共交通建設... 高雄公園太多,不像台北公園像寶一樣,所以高雄公園影響並沒很大,百貨公司反而很夯. 然後最好是完全沒動過的格局,建商給你的格局是最好的格局,只要被動過,請殺價1成. 除非房價在漲上去,價位來到自己再把格局改回來的成本對於總價只是零頭. 高雄目前買總價,兩房多少萬,三房多少萬,不像台北買單價,單坪多少萬. 這個問題也是發生在動格局的成本. 高雄單價太低,隨變動的金額很大.台北單價太高,動來動去只是零頭. and...高雄人很愛買5~8樓,樓層漂亮,價位便宜. 台北人會從頂樓往下買...因為他們大樓太多了,住低樓層會喘不過氣來. 但是目前高雄正在台北化中. 2~4樓不好賣... so..基本上你這兩間看起來. 以區域性來講,1的環境變化下利多比較強勢. 同樣物件1比較會漲. 2的話不知道在東邊還是在西邊. 不過15年屋會比9年屋會漲...因為差價問題,雖然不是差很多,但還是有差...XD (錢往低處流,同一個區域,0~5年屋漲最少,15~20年最會漲,25年以後的漲幅縮水一些) 車位影響有限,並不是每個人都有條件去選擇他可不可以買到平面車位的. 你只要賣給沒選擇的人就好了....平面機械影響並沒想像中大. 景觀還好,很多人家窗簾永遠都沒拉開過... 除非你是特殊景觀,愛河第一排,美術管地一排,港景第一排. 不然你只要看馬路不要看人家窗戶,其實對買賣影響都還好. (高樓層會因為景觀有價差,買方也可能會因為高樓層比較貴所以反而不買 有價差下,很多事情一體兩面) 面中庭要看採光...採光夠會有一定怕吵鬧的買盤存在. 但是通風採光一定要好... 以上只討論增不增直..XD 自住還有一個叫做自己住的爽不爽. 那個我就沒辦法了....要問你自己內心的魔鬼怎樣講...XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.39.6 PTT 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1418040682.A.2EB.html
1FMIKEmike07 :釣到拉~ 頭推 12/08 20:17
2Fwujiarong :能釣出高雄王,未看先推 12/08 20:18
3Fdisnet :推,超詳細分析。 12/08 20:19
4FTosca :從頭到尾都沒講到學區 果然是還沒小孩的人XD 12/08 20:27
5FTosca :高雄自住客會換屋 學區就學因素至少佔一半! 12/08 20:27
6Fchia23520 :推 12/08 20:32
7Fbenoire :感謝分析,不是原po也得了資訊 12/08 20:41
8Fnenac :讚! 12/08 20:51
9Fmazmaitag56 :推一個 12/08 21:01
10Fmurmur38 :推!! 看這種分析很過癮 雖然暫時用不到 XD 12/08 21:02
11Fyoyotvv :高雄帥過頭 XD 12/08 21:11
12Ftactac38 :專業推!很多人家窗簾永遠都沒拉開過+1(遮臉)XD 12/08 21:17
13Fmonkeymumu :推 12/08 21:40
14Fkarengirl :推專業!! 12/08 21:52
15Fkimi1233 :高雄王 讚唷 12/08 22:16
16Fpipiball :高雄王! 12/08 22:25
17Ftarcy1 :專業推 12/08 22:25
18Flowhand :這也太專業 12/08 22:29
19Fema :光陽要搬去哪裡 12/08 22:31
20Fvolcom :高雄買新屋真的傻傻的 12/08 22:34
21Fvolcom :連勝文的一品大廈都快30年了,一戶破役在賣 12/08 22:36
22Fvolcom :台北一堆一年賺幾千萬的藝人住中古屋 12/08 22:41
23Fvolcom :然後高雄一堆年薪不到百萬的一定要住新屋 12/08 22:41
24Fvolcom :然後屋子買一買又沒錢裝潢 12/08 22:42
25Ftbs002532 :專業 12/08 22:43
26Fphliao :高雄王推 12/08 22:43
27FDynastyFigo :高雄炒房王 12/08 22:47
28FIDFALL :推~最近也想買房 上了一課!! 12/08 22:52
29Fsupergrimm :剛好有在看房,學到很多!! 12/08 23:07
30Fkrjkrj168 :贊 12/08 23:10
31Fsidog :推! 12/08 23:23
32Fakira911 :某議員是議長級的嗎? 12/08 23:34
33FTai17 :專業推 12/08 23:48
34Flabbs :中古屋還是有差 早期的大樓外觀一堆冷氣孔 賣相差 12/09 00:01
35Flabbs :會蓋的建商 中古屋就特別保值 12/09 00:06
36Fsiannasu :高雄王!朝聖推 12/09 00:31
37FRicrollp :好專業的感覺 12/09 00:35
38FMartie :跪著推 12/09 01:39
39FMartie :這一篇文章值540ptt幣 12/09 01:39
40Fancientmoon :看完都覺得自己是炒房大師了 12/09 02:41
41Fcoolwolf :推!拜讀完後覺得非常實用! 12/09 10:04
42Fdodoboo :太神了。不推不行 12/09 13:36
43FLuckyfree :推啊,高雄王讓我順利買到兩間房了 12/09 14:45
44Fohbb :高雄王給推!! 12/09 18:17
45FREDOG20 :推一個!非常棒的分享 12/09 22:39
46Fwinky790718 :推~好喜歡看高雄王的文~ 12/09 23:30
47Fmeowmeowgo :高雄王! 12/12 08:22
48Fueu966 :有看再推 04/25 08:03

討論串

標題 作者 日期 留言數量
[問題]買房問題 Elmo120 2014-12-08T14:45:43 80
>> Re: [問題]買房問題 ceca 2014-12-08T20:11:19 48