Re: [請益] 45年老公寓vs電梯大樓 台北市信義區

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我住附近,回一些給你參考吧。 1. 預算 1000-1300,有包含購屋後的裝潢嗎?如果你是投資考量,你要抓總預算。 單就 1000-1300,1 不確定你買不買的到,2可能有機會。 2. 如果單就 1 & 2 的比較,不管這預算買不買的到,我會建議 1。 3. 廣慈附近又離永春捷運站比較近,應該就是林口街附近吧? (慶林鐵板燒好吃) 4. 大道路 / 忠孝東路五段 / 林口街靠忠孝東路那段也很多你同格局公寓的,你可以 多看,如果有近捷運的物件在賣,可以解決距離捷運遠的問題。 (我家走到後山埤捷運站 3 分鐘) 5. 因為你是要投資用,你要用投報率來看。如果你的房子是: 1300 萬 買價 + 100 萬(裝潢家具家電) + 30 萬(天然氣仲介費交易規稅費等) 合計總成本 1430 萬,方便計算用 1400 萬算。 這裡個房子可以貸到 8 成,所以你要準備 360 萬的現金。 100 萬裝潢家具家電大概是很基本款的等級 (水電管線都不打除直接輕裝潢) 這樣的坪數如果隔成 3/2/2 房間會太小。(我家是弄成 2+1/2/2 覺得尚可合適) 租金大概一個月可以收 35000 左右 (看你位置 / 樓層 / 裝潢家具程度) 房貸 20 年 / 利率一段 1.5% / 貸款金額 1040 萬 / 本息攤的情況下 每月利息固定為 6,852 (方便計算實際投報率, 所以用本息攤還計算) 最終可得你投入 360 萬現金,每月實收 $28,148,年化報酬率 9.38% 依期數遞減, 到第 240 期的投報率為 2.17%。 當然用年租金除總價的投報率算法是 3.2%。我個人算投報我都是習慣用我掏出 多少錢來算我覺得比較符合個人真實資金投資報酬。 兩種投報數字供參考。 ※不論哪種投報率都還要額外考慮到每年稅費 / 空租期損失... 等各種額外成本 最後老實說我認為你選擇 4x 年的公寓,除了出租之外,未來 20 年等都更實現機率 不低,進可攻退可守。 ※ 引述《WarmDude (暖男)》之銘言: : 最近媽媽想要買房投資,當作自己退休後較穩定的收入來源 : 預算大約在1000~1300之間,看上的物件主要有兩種類型 : 一、離永春捷運站步行大約快10分鐘,廣慈博愛園區附近的老公寓,年份約45~50 : 坪數在22坪左右,原格局是2房2廳1衛,也有些改成3房2廳2衛。 : 優勢:1.若有三房,租售比會比較好 : 2.公設比相當低,實際坪數大 : 2.有機會賭都更 : 缺點:1.老舊公寓的各種問題,但裝修應該可以解決,而且勢必要裝修 : 2.離捷運站較遠 : 3.若等不到都更,會不會老到無法忍受,媽媽是說若有需要我也可以帶 : 老婆去住,擔心住起來感覺不是太好。 : 二、離市政府、永春、後山埤捷運站較近,年份不一的電梯大樓(5~20年都有?) : 坪數10多坪,空間小,幾乎是1房1廳1衛 : 優勢:1.管理較好 : 2.年份較新,比較抗跌?? : 3.大樓新,有電梯,住起來比較舒服 : 缺點:1.實際坪數很小 : 2.租售比會比較差 : 以上是我跟媽媽討論,實地走訪,請教親朋好友得到的一些心得, : 有任何遺漏的考慮因素、觀點,還望各位版友不吝分享,感謝~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.219.228.158 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1557979224.A.8AC.html
tibet1973: 除非隔套,公寓不可能收到35k月租,結束 05/16 12:03
你也住附近嗎 :)
Petrovsky: 那邊老公寓 很多海砂屋 而且是故意沒有列管 05/16 12:13
Petrovsky: 而且 印象中網路有文章說 雖然是海砂屋 05/16 12:13
giveme520: 3房 老公寓頂多28-32 看裝潢 樓層 地點吧 05/16 12:14
Petrovsky: 一堆屋主都是釘子戶 都更非常困難 05/16 12:14
Petrovsky: 喔 網路文章提到 仲仲帶看這種沒列管的海砂屋 05/16 12:15
Petrovsky: 都還會特別強調 這個社區沒有列管 不是海砂屋社區 安啦 05/16 12:16
Petrovsky: 雖然 網路文章真實性待確認 但是 還是小心為上策 05/16 12:16
反正他投資看的是收租投報率。 買中古大樓要都更更難不是? 然後我沒印象這區的房子有海砂屋問題,我知道的是靠近永春那邊的房子有類似狀況, 你講的跟我上面說的是同一個區域?還是哪來的文章請網址分享一下。 XD
besomebodyy: 怎麼會不可能?自己沒看過不要口出狂言 05/16 12:33
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 05/16/2019 13:03:38
zaxs12333: 公寓一樓 ?? 才有可能35K吧 05/16 13:13
zaxs12333: 信義區也要看地方 也有鳥區 05/16 13:14
原PO都講了在廣慈附近,走路 10min 可到永春站。 信義區比較偏的地方打開 google map 一看就很清楚了。 比較偏的地方任一個位置即便用跑的都不可能像原PO說的 10 分鐘到永春。
sagarain: 22坪表示一坪1700 這有數據可看吧 05/16 13:23
dragontwo: 40年的海砂屋? 早垮了吧 05/16 13:23
dragontwo: 能撐到40年,沒什麼大問題的,一定不是海砂屋 05/16 13:23
dragontwo: 頂多就是潮濕,導致氯離子高 05/16 13:24
原PO講的那區的公寓也不只 40 年,這一帶的公寓都是 46年+ 的 (印象中) 所謂的海砂屋狀況我在周遭這帶出沒是從來沒聽過啦。 所以才會好奇哪來的謠言。 永春後面國宅那塊有我倒是知道,但那位置不在廣慈附近。 ※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 05/16/2019 13:33:40
TllDA: 永春到後山埤之間 有裝潢的三房 租到30K以上真的不難 05/16 13:43
WarmDude: 謝謝您詳盡的分析!!!確實是林口街附近 05/16 14:14
bestshow: 廣慈附近也正在蓋捷運, 以後離信義線板南線都算近 05/16 15:05
emilysun1224: 好奇45-50年的房子真的可以貸到八成嗎? 05/16 21:26

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19 [請益] 45年老公寓vs電梯大樓 台北市信義區 WarmDude 2019/05/15 20:41:11
19 >> Re: [請益] 45年老公寓vs電梯大樓 台北市信義區 s8752134 2019/05/16 12:00:22

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