[情報] 都更一坪換一坪的條件

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都更最大的難題就是「無法室內一坪換一坪」 當新房使用空間變小,自然降低都更誘因, 反正舊房子還能住,幹嘛沒事換小房子? 都更有許多優點像是:安全、電梯、車位、房價提升, 但面對室內坪數縮小的事實,是目前都更的極大阻力。 然而蓋房子也不是零成本的,總有一些比例要分給建商, 因此房價越高的區域,地主自然分得越多(越容易一坪換一坪), 以下用一張圖表簡單說明: https://imgur.com/lqE4St2.jpg
從圖表中即可知道「達成室內一坪換一坪」的房價條件。 看完圖表也可以發現, 雙北確實有許多老公寓無法達成一坪換一坪(因為房價不夠高), 那這些老屋該何去何從呢? 1.屋主認清事實,願意接受新房坪數縮小。 2.找到「分給屋主較多」的建商。(但可能使用低等建材、較差規劃) 3.等待政府贈送更多容積獎勵。(目前已送最高1.5倍了) 4.等待地震後變成危樓,爭取更多獎勵。(有風險) 最後,想了解這些數字怎麼算出來的, 可到線上都更計算機查看: https://sites.google.com/view/predesign 這次試算的範本也提供pdf給各位參考(共5頁): https://bit.ly/2DqInmF ↓Ep1-永和重建案地主分回近六成! https://bit.ly/2BtoWcU ↓Ep2-買到的公設有一半在地下!? https://bit.ly/2MYXOXM ↓Ep3-選高級建材讓地主少分兩成? https://bit.ly/2I72EDm -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.137.42 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1549852696.A.005.html
yulon99: 都更的缺點?02/11 10:46
HarryHTC: 建商要分多少才算賺夠了?02/11 10:50
jamo: 自己做建商,很容易就可以知道分多少夠了02/11 10:52
sdhpipt: 其實也不一定要都更 有辦法整棟買下來拉皮設電梯也行02/11 11:09
mypower: 都更缺點就是實坪變小,收管理費,有社區規範,總結還是02/11 11:16
mypower: 優多於劣啦,不過實坪變小這關就卡死多少人了02/11 11:16
shuaipcsh: 實坪變小,原本三房剩兩房。那誰想都更02/11 12:24
shuaipcsh: 管理費要繳,公設用不到。哪來的優多於劣02/11 12:25
kutkin: 房子流動性也增加02/11 12:37
kid1a2b3c4d: 房子住了五十年不用付任何成本換新,超賺02/11 12:43
kutkin: 房子愈爛,籌碼只會更少02/11 12:53
kutkin: 爛到沒人想買,你不參加能如何02/11 12:54
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 12:57:58
deltaz: 所以地震都更最實際,每個人嫌坪數變小時,怎麼跳過不說02/11 13:00
deltaz: 房子變新安全性變高02/11 13:00
amordelcor: 因為坪數小根本沒辦法住呀 安全性也是要和現實妥協02/11 13:07
sbeman: 都更好處多於壞處,政府再怎麼給利多,釘子戶還是有得嫌02/11 13:17
D1: 一坪換一坪是指權狀一坪換權狀一坪 還是室內一坪換室內一坪 ??02/11 13:18
室內
moocow: 這邊試算表是拿公寓來作例子 如果是透天呢?02/11 13:18
透天也通用
F93935: 有意思 讓大家早點認清現實02/11 13:22
F93935: 在台北商三土地才有都更價值02/11 13:23
D1: 如果要一坪換一坪 假設舊公寓室內30權狀35 要換新大樓室內30權 02/11 13:23
D1: 狀45那怎麼可能 舊公寓權狀從35變成新大樓權狀45 02/11 13:23
都有可能,看你家地段
D1: 那權狀一坪換一坪有可能嗎? 舊公寓室內30權狀35換新大樓室內2 02/11 13:26
D1: 0權狀35 02/11 13:26
inthenchen: 推分享系列文 02/11 13:26
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 13:33:43
chair209: 圖是寫室內一坪換一坪 02/11 13:31
moocow: 拿容積300房價70萬那排來舉例 2*2.8=3*1.85=4*1.4=5*1.1 02/11 13:32
moocow: 如果整棟都你的 不就1地坪換5.5建坪?然後表格又寫室內坪? 02/11 13:34
chair209: 老公寓是用土地持分去換的,跟你房子權狀關係比較小 02/11 13:37
ciswww: 不然你把透天的樓梯面積扣掉,不計入室內坪,如何?02/11 13:37
chair209: 那個圖應該是說幾層樓的公寓,而不是你是第幾層 02/11 13:38
chair209: 總樓層五層公寓因為每戶土地持分相對低,所以能換的少 02/11 13:39
moocow: 你沒錯啊 不過1地坪才產生1*300%*1.33*1.65(銷售)=6.58坪 02/11 13:44
moocow: 所以本案建商只拿了1-5.5/6.58=17% ? 02/11 13:46
↑有誤喔,圖表都是講室內坪,要加回公設坪才能正確計算
ccckkk: 講都更裡面附的是危老?用都更的成本算危老分配?02/11 13:56
D1: 回C大 我是有看到文中寫室內坪數 只是想說室內一坪要換一坪02/11 13:58
D1: 不僅是舊公寓換新大樓 而且連權狀都變多 才想確認一下有沒有02/11 13:58
D1: 誤解什麼 不過推文中有說舊公寓有牽扯到土地的問題 所以不能只02/11 13:58
D1: 看房屋坪數 02/11 13:58
chair209: 用mo大的數據算就知道了,公寓權狀35坪土地10坪,可蓋65 02/11 14:00
chair209: 權狀的新大樓,20%給建商,你剩下40幾坪權狀是合理的 02/11 14:01
chair209: 雖然新大樓的權狀坪數變多了,但土地持分會下降02/11 14:02
moocow: 走都更或危老都一樣吧 建築成本一樣 然後從獎勵容積與新屋02/11 14:09
moocow: 房價來試算分配比例阿 難道都更的建築成本會比較貴? 02/11 14:10
ccckkk: 權變多費用 不用付錢估價?成本提例要照權變 你危老分配就 02/11 14:12
ccckkk: 純合建而以想怎麼分雙方歡喜甘願就好,時間成本也不一樣02/11 14:13
ccckkk: 不是說%數差到多少 但要用都更的標題講危老賣前期評估02/11 14:14
ccckkk: 這又是二件事了 何況個案狀況那麼多 他自己都寫了一堆會影 02/11 14:14
ccckkk: 響協商結果的因素了,又何必出這讓人家只容易懂一半的東西 02/11 14:15
moocow: 所以走危老的話 對地主比較划算阿 比走都更划算許多 02/11 14:19
ccckkk: 以時間上來說是,但小基地的建築成本又是另外一件事 02/11 14:25
ccckkk: 台北市又是另外一種 台北市的危老難申請阿 一堆老房子台北02/11 14:25
ccckkk: 就是不發危老證明又或是畸零地之前沒解套 最後還是要都更 02/11 14:26
mypower: 有人管理是好事,不用親收包裹,免等垃圾車有專屬車位, 02/11 14:26
mypower: 我覺得是最大優點 02/11 14:26
ccckkk: 實務上來說丟出簡圖分配跟那些喊都更一坪換一坪的人沒二樣02/11 14:27
沒錯,一坪換一坪絕不能亂喊,因為要考慮房價,容積,獎勵值,舊建物層數,造價......太 多因素了。 所以提供簡明的圖表,讓廣大屋主能開始初步了解
moocow: 簡圖出發點是好的 希望能分配電腦化透明化 不用瞎子摸象 02/11 14:30
amordelcor: 有圖才有夢呀 看自己地坪1坪可以換8坪就很爽02/11 14:35
ccckkk: 爽阿 但能不能真的幫到住戶改建後回家又是另外一個故事了 02/11 14:37
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 14:58:17
kid1a2b3c4d: 大推02/11 15:00
pinjose: 疑惑,五樓房價通常高於3,4樓,怎麼最吃虧 02/11 15:14
pinjose: 照這樣看來,二樓房價幾乎該是五樓2.5倍了,實際卻非如 02/11 15:15
pinjose: 此 02/11 15:15
moocow: 我查了市府核定的版本 撇開危老難申請 權變費用也才佔整個02/11 15:27
kage01: 大概要幾年才會走危老 天然都更? 02/11 15:28
moocow: 共同負擔的3%上下 所也本表套用危老或是都更 應該差距不大 02/11 15:28
推求證精神,由於建築造價才是關鍵,權變費用的確只佔小比例
kage01: 一堆老屋裝潢翻新後 更不想都更... 02/11 15:30
kage01: 無電梯是危老的必要條件嗎 02/11 15:34
無電梯免詳評,有電梯要詳評。詳評很貴
kutkin: 他不是都寫「總樓層數」了 02/11 16:15
l79cm: 這些老房子很難改變還是重劃區簡單些 02/11 16:17
Tosca: 一坪換一坪你稍為想想就知道不可能是永續制度 02/11 16:40
Tosca: 你現在容積增加給他一坪換一坪 那五十年後又要都更的時候呢 02/11 16:41
Tosca: 你是不是容積又要再增加 才能繼續免錢讓你一坪換一坪??? 02/11 16:41
Tosca: 不然誰要幫你蓋 所以一坪換一坪說穿了是容積率增加的結果02/11 16:41
Tosca: 那難道容積率可以無止盡增加下去嗎????????? 02/11 16:42
Tosca: 台灣人把一坪換一坪講的天經地義 是很匪夷所思的02/11 16:42
amordelcor: 有人會想50年後的事?02/11 16:52
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 16:58:55
ccckkk: 就說權變成本提列照規定了,硬要危老成本套都更費用,估價除 02/11 17:28
ccckkk: 了費用還要審更新前後費用房價,要硬套個結果跟審議結論當 02/11 17:28
ccckkk: 合建參考。分配要講爽話很簡單,做不做的到又是另外一回事 02/11 17:28
black205: 都有人會先替人擔心老了住哪呢~ 02/11 17:33
stratist: 一下就把想打NBA的印度人釣出來了 02/11 17:46
sagarain: 選項都不對 地主建商都在等政府買單 02/11 18:06
sagarain: 有都更以來都是這麼玩的 02/11 18:06
moocow: 不要再玩弄話術拉!成本是能多多少 02/11 18:17
racoon151: 一樓做生意、圍起來佔給自家停車。頂樓的有頂加,一層 02/11 20:17
racoon151: 變兩層。談都更真的很難啊,我家也想都更,從買的時候 02/11 20:17
racoon151: 就有聽說,房貸都繳完了也還沒更= = 02/11 20:17
mark0204: 02/11 20:56
amyshit: 分享討論給推 02/11 22:05
amyshit: 一坪換一坪是心理基準,但普遍大眾都把他當成都更條件來 02/11 22:17
amyshit: 看待,這口號已經變成都市更新的最大毒瘤了,地主都不想 02/11 22:17
amyshit: 想自己土地持分有多少每個都喊要一坪換一坪,預定更新的 02/11 22:17
amyshit: 土地範圍可以蓋多少新房子的計算跟原本上面蓋多少坪的房 02/11 22:17
amyshit: 子完全沒有關聯,當初喊口號的真的害人不淺 02/11 22:17
amyshit: 會提一坪換一坪的地主都是那些原先蓋四樓五樓的公寓住戶 02/11 22:26
amyshit: ,原本只蓋一二三層樓的一坪可以換超過一坪怎麼口號就不 02/11 22:27
amyshit: 喊了,很簡單的概念就是一塊地能分到就是一塊披薩,越多 02/11 22:27
amyshit: 人要吃則大家分到的就越小片,樓主有講到一個能不能換回 02/11 22:27
amyshit: 一坪換一坪的關鍵就是原先蓋的樓不能太高(分食披薩的人 02/11 22:27
amyshit: 少) 02/11 22:27
jeff0323: 專業! 02/11 23:19
Hitimothy: 三層樓一下台北公寓不只一坪換一坪哪 還是要看土地持 02/12 00:22
Hitimothy: 份平均下來 五層建物公寓那種少碰為妙 02/12 00:22
Hitimothy: 目前家裡租人三層樓蓋房談過快1換2 因土地持份高 還 02/12 00:26
Hitimothy: 是要看平均土地持份 02/12 00:26
Hitimothy: 五層樓老公寓都不建議親朋好友碰 02/12 00:27
Hitimothy: 而且土地持份平均下來也是有差的 現在台北市自住4層 02/12 00:31
Hitimothy: 樓建平均下來每互有13坪 但有些4層樓蓋平均下來只有7 02/12 00:31
Hitimothy: 到8坪土地 也有看過4層樓平均下來17坪土地 02/12 00:31
Hitimothy: 還是要看土地持份吶 不然都隨你亂喊 02/12 00:32
Narok: 自然都更… 02/12 04:57
supa64: 無法一換一?泰舍至善園表示: 02/12 05:32
MagicMomo19: 想問都更的成本是拿土地持份,下一個50年拿什麼都更 ? 02/12 10:21
frank111: 重點是土地持份和新建物的售價,房價越來越貴 02/12 10:40
frank111: 貴的是土地。 02/12 10:41
frank111: 容積沒有300%,售價低於50萬的,根本不可能都更 02/12 10:48
chair209: 50年後可能土地價值又往上了,所以還是有機會 02/12 11:13
chair209: 而且現在蓋的房子搞不好50年後還很夠,沒必要重蓋 02/12 11:13
ddey: 我看有些華夏土地持分也很高啊 權狀40 土地13 02/12 12:47
amyshit: 華夏土地很大的就是舊屋的建蔽率蓋的很低,很多法空 02/12 14:33
D1: 1換0.47 應該真的都更不了 02/12 16:31
aloness: 再撐 50年嗎? 屋主全家被自然都更的機率很大吧 02/13 08:24
Allyssa: 台灣就是一整個很詭異啊,只想靠建商免錢幫你蓋 02/16 00:31
Allyssa: 土地持份不高的地方本來就是該乖乖認份自費重蓋 02/16 00:32
Allyssa: 日本除非你是低矮又位於市區的三樓公寓 02/16 00:34
Allyssa: 有都更價值,不然也是自費重蓋啊,為啥都要吃免錢的? 02/16 00:34
Allyssa: 都更越多房價越高,因為成本都是新的買方在承擔 02/16 00:35

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