[心得] 履約保證與價金信託之差異

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因為有人站內信詢問關於買賣合約之事,我回信時回應了一些當事人專屬問 題,關於全體買賣家適用的部分,我想還是把以前某一篇文章中我的推文拉出來, 刪除較無關之推,並隱藏非名人之ID,給準賣方或準買方瞭解。另外我相信很多 仲介和投資客(包括文中名人)也不一定清楚。我個人也是3年前比了手中幾份文件 條款才知道差異。 以下推文重點摘要:一般人以為自己在仲介公司簽約時一併簽的履約保證其實 多半只是價金信託,很多仲介不論是自己也不清楚或是有心隱瞞,把仲介提供的 價金信託說成履約保證。這兩者差異不小,主要差別在於是否有「保證人」,履約 保證合約的提供機構是做為受託人及保證人的角色,而價金信託(多為金融機構) 則只有受託人這一角色。合約名稱(履保合約會有履約保證字樣,價金信託則只有 價金信託字樣,沒有履約保證)也能反應這兩種差別。 推 bitlife: 原po和以上推文應該都沒仔細看過「真正」的履保合約 12/16 07:43 → bitlife: 真正的履保合約在發生最後一段情事時,保證單位會負責賠 12/16 07:43 → bitlife: 賣方應得的履保金額 12/16 07:44 → bitlife: 半調子不負責賠的,很多都是由銀行擔任的價金信託,看一下 12/16 07:44 → bitlife: 合約書,如果叫價金信託的,會有原po說的情形,叫履約保證的 12/16 07:45 → bitlife: ,最後一段的情事就是保證單位要負責的保證事項 12/16 07:46 x : 請問BIT大哪家可以做到避免原PO最後一段的陳述做到履約保證 12/16 07:49 → bitlife: 樓上,為避免廣告嫌疑,我貼張照片,順便可以看到條款 12/16 07:51 → bitlife: http://imgur.com/hngz5Hu 12/16 07:55
→ bitlife: 對賣方之保證 二.(二) 就是在講買方呑掉撥下來的貸款 12/16 07:56 → bitlife: 建議原po改下文章,不要誤導不知情的人(感覺原po自己也不 12/16 07:58 → bitlife: 知情) 12/16 07:58 → bitlife: 補一下,上面那張只是證書,還有一份多頁履保合約就省略, 12/16 08:05 → bitlife: 從證書上方標題就可以看到銀行是價金信託的受託人,原po說 12/16 08:05 → bitlife: 最後一段情事就是只有受託人,但少了「保證人」,所以只能 12/16 08:06 → bitlife: 稱為不動產價金信託,離不動產履約保證還差了一級,所以本 12/16 08:06 → bitlife: 一開始時說履保又稱價金信託其實是錯的,履保包含價金信託 12/16 08:07 → bitlife: 反之不然,必須有價金信託之受託人再外加一個保證人才是履 12/16 08:07 → bitlife: 保 12/16 08:07 → landagent: 履約保證正名為買賣價金保管制度 12/16 12:29 → bitlife: 還在正名什麼? 兩個就是不一樣的東西,履約保證包含價金信 12/16 12:33 → bitlife: 託,相反地價金信託不包含履約保證. 12/16 12:34 → bitlife: 現在問題是出在一堆仲介把價金信託說成履保.這兩個就是 12/16 12:35 → bitlife: 不同東西被講混淆而以 12/16 12:35 → bitlife: xxxxxxx,我這張證書的交易沒有仲介費只有履保費千分之六 12/16 12:36 → bitlife: 萬分之六 12/16 12:37 x: 就兩種:1.價金信託(保管) 2.價金信託履約保證(保管+賠償) 12/16 12:37 → bitlife: 千分之六是寫錯,正確履保費是萬分之六 12/16 12:38 x: 銀行多為前者 仲介公司多用後者 12/16 12:38 x: 可是仲介公司可以直接從履保帳戶扣除屋主仲介費喔, 呵呵. 12/16 12:39 → bitlife: 我說了,我那張證書這案子沒有仲介啊 12/16 12:40 x: 當然私人買賣也可以用價金保管制度啦(幫你正名了), 我只 12/16 12:41 x: 是開玩笑跟你說, 這屢保帳戶是以仲介公司角度說的, 7uw4 12/16 12:42 → bitlife: 人家證書上就寫了履約保證,內容也是有保證,你要幫正名什 12/16 12:42 x: 仲介公司要收服務費 也要有服務費確認單才能跟履保請款 12/16 12:42 → bitlife: 麼?我搞不懂 12/16 12:42 x: 這是確保賣方會履約給仲介費的一種制度... 12/16 12:42 → bitlife: 瞭解,你的意思是對仲介是履(付仲介費)約保證 12/16 12:43 x: 只是買賣方對履保制度不熟悉 所被仲介吃豆腐 看文件就簽 12/16 12:43 x: 但不可因此否認履保對買賣雙方的所提供的保障 12/16 12:44 → bitlife: 不過我是相信多數買賣方都以為自己簽的約是履保約,但可能 12/16 12:46 → bitlife: 多數只是價金信託約 12/16 12:46 x: 誇張點 對代書也有保障 若出事至少錢還在 錢還在都好處理 12/16 12:47 x: 我怎記得仲介大概在完稅階段, 就直接從屢保帳戶扣除稅根 12/16 12:48 x: 最大的誤解是 一般人把"履約保證"當作"保證履約" 12/16 12:48 x: 買方仲介費, 我可沒簽甚麼同意文件喔... 12/16 12:48 x: 履保申請書中有授權交易稅費可向履保申請支出 12/16 12:49 x: 一般代書也是等申請稅單下來後 以稅單向履保公司申請出款 12/16 12:50 x: 仲介費的部分是仲介"搭便車" 用服確單一起申請出款 12/16 12:51 x: 兩件不同的事 不同的授權基礎 不要混為一談喔 12/16 12:52 x: 所以我說屢保最大保障是保證仲介拿到服務費, 可還沒交屋 12/16 12:53 x: 如果你很在意服務費 簽約前就不要簽服確單 仲介就拿不到 12/16 12:54 x: 不過仲介會用各種方式說服你 或者用各種文件包裹讓你簽 12/16 12:54 x: 履保跟代書一樣 款項進出都要有憑證 不是想撥就撥的 12/16 12:56 x: 所以... 這樁買賣, 仲介最先收到錢, 買賣雙方可還沒拿到 12/16 12:56 x: 錢跟房子... 12/16 12:57 x: 講最後一遍 你沒簽服確單 仲介會是最後一個拿到錢的 12/16 12:58 x: 不過這樣可能沒幾個仲介想服務你就是了 OK? 12/16 12:58 x: 所以實務上... 12/16 14:33 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.232.179.111 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1519789983.A.CAF.html※ 編輯: bitlife (118.232.179.111), 02/28/2018 11:56:23 ※ 編輯: bitlife (118.232.179.111), 02/28/2018 11:57:04
1Fyokoyah: 就是仲介把履保說的跟仙丹一樣 結果內容是啥完全不知道 02/28 11:56
※ 編輯: bitlife (118.232.179.111), 02/28/2018 12:15:41
2FFujiwarano: 履約保證與否 跟仲介無關 要問你的交易對手的良心 02/28 16:20
3FFujiwarano: 有良心就會履約 沒良心的話就會違約 如此而已 02/28 16:20
既然一切看交易對手良心, 那仲介還要客人簽價金信託幹嘛? 標準浪費錢嘛。 這篇是和大家分享,價金信託和履約保證這兩種的差異,像這種沒建設性的內 容,就不用特別推文來浪費大家時間。 事實上這回應漏了一個,還要看地政士的良心,如果地政士剛好欠了大筆債, 在沒有價金信託或履保的情況下,捲款的可不一定是交易對手。 ※ 編輯: bitlife (118.232.179.111), 02/28/2018 17:26:00
4Fkusomanfcu: 一切都是良心問題,所以出問題時就只是良心不值錢而已 02/28 17:52
5Ftamacugi (7留言): 基本上銀行尾款都會直接撥到履保專戶,買方無法動用, 02/28 21:25
6Ftamacugi (7留言): 所以你很在意的點根本也不會發生,兩者其實本質是一樣 02/28 21:25
7Ftamacugi (7留言): 的東西,實就是價金保管而已,離真正的履保差很多,不過 02/28 21:25
8Ftamacugi (7留言): 實務上也沒人玩真正履保,真正履保應該是一經啟動保證 02/28 21:26
9Ftamacugi (7留言): 絕對履約完成,沒完成保證恢復原狀,能做的到只是要錢 02/28 21:26
10Ftamacugi (7留言): 而已 02/28 21:26
11Ftamacugi (7留言): 不過雖然是保證一些不太可能發生的事,但是有也比沒有好 02/28 21:33
有貸款是這樣,但若無貸款或貸款金額不足或不包含尾款,那又是別的故事。 另外交易有買賣兩方,簽履保約也不是單純只有保障賣方,上面那張圖也有對買方 的保障。 不過這都不是本文重點,如果你知道上述推文是從哪篇抓下來的,你的質疑應該 是去回應那篇。本文的目的只是單純說明兩者的差異何在。 ※ 編輯: bitlife (118.232.179.111), 02/28/2018 22:47:52
12Ftaoist9999: 買方的貸款銀行如果不是履約保證契約或買賣價金契約的 03/01 19:42
13Ftaoist9999: 簽約方的話,根本不受上述契約之限制,並無義務將買方 03/01 19:42
14Ftaoist9999: 貸款尾款金額匯款至履保專戶。 03/01 19:43
15Ftaoist9999:                拘束 03/01 19:43
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