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Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?

(8/27篇)
看板home-sale房屋板作者gugeegee (咕雞雞)
時間. (2023-09-18 13:19:38)
推文220則 (41推 1噓 178→)
身為青埔外圍住了25年的我,有幸在新竹竹北上班,對於青埔高鐵特區的了解大概是這樣


1. 桃園重劃區大多屬「多點重劃」沒有一致的重劃統整性

例如竹北高鐵特區啟用後,陸續將縣一二三水瀧法院中國醫等重劃區一起進行重整,連續
性很高,左接華興重劃中華路,舊城區的博愛街,中間國一搭配縣二縣三,再加上竹北人
口21萬,搭配竹科的高薪,才有了現在的竹北

桃園早在15年前就啟用高鐵特區,當時的桃園主要還是由中壢市區,桃園市區為主要人口
聚集地,理論上重劃應該要從海華往北 A20開始與高鐵重劃區一起整併,人口遷移才有人
願意從海華周圍慢慢延伸往高鐵區,而當時高鐵區開案量遠低於竹北,而且開發時間過長
,桃園市民想購入高鐵區的意願不高,青埔的前期發展過於可惜

2. 交通部分

如果認真看路線圖會發現青埔就像孤島一般,離各個舊城區服務業以及商辦都有一定的距
離,所以青埔目前主要還是由高鐵通勤圈(竹北板橋台北南港外溢)以及中壢工業區的高
薪公司(例如台達)在支撐

3. 青埔內部開發也不夠集中

重劃區這麼大,結果建商零零散散的在各個建地開發,人口不夠集中,當然人流就被分散


4. 計畫內容,設備維護與新興重劃區差異甚大

因為重劃區大,大部分建商還在養地,開發時程過久,還在用舊式的人行道,沒有人願意
規劃商業空間,沒辦法在新建案店面開明火餐廳

5. 房價

以目前的狀況,青埔房價目前屬於大家不願入手的狀態,因為相對於接近高鐵周邊的房價
已經接近雙北,外溢入手意願會降低,而周邊的大部分A17/A19還是以桃園本地人工作居


6. 個人期望

因為地緣因素,個人也在青埔購入一間房,我個人認為房價不應如此病態,我更希望人口
進駐,逐漸靠人流撐起周邊機能,讓桃園與中壢的店長願意進駐青埔店面,現在青埔算是
蠻清幽的,對於未來發展還是有所期待,說實在什麼青埔信義區我是覺得過譽了,也不用
到這種程度,只要可以造就一個宜居的環境(公園綠地,人行道,交通,醫療,生活機能
),且房價合理,有需求的人就會願意買單的。

如果要投資炒房,個人覺得其他地方更好更適合,青埔房價搞到如此病態只會糟蹋這個地
方而已……
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#1
: 4、5跟市況有出入09/18 13:21
#2             第五點近期客群都以三北為主09/18 13:22
#3             第4點 一堆明火餐廳==09/18 13:22
#4             青埔房價不變態,只是桃園在地人不再是09/18 13:24
#5             主要客群…這點要認清現實。09/18 13:24
#6
: 外勞脫鉤區09/18 13:26
#7
: 逼近雙北,這評論脫離市狀有點距離09/18 13:29
#8
: 1 2 3 4點是對的 5我覺得怪怪的 一坪4x萬在雙北感覺買不09/18 13:31
#9         太到什麼好房子09/18 13:31
#10
: 你太誠實 幫你補血09/18 13:32
#11
: 完全同意,青埔是個宜居之地,希望房價不要太高,讓更多年09/18 13:32
#12       輕家庭進來09/18 13:32
#13       個人去年又簽了一間森plaza 希望幾年後也可以為青埔高薪就09/18 13:35
#14       業盡一份力09/18 13:35
#15
: 希望青埔房價能在這休息就好 等人和機能進來了健康緩漲就09/18 13:41
#16         09/18 13:41
#17
: 目前機能離成熟還有一段距離吧 冷冰冰的感覺09/18 13:45
#18
: 太認真了,有人出來戰才會漲,屢試不爽09/18 13:53
#19
: 推一樓y大,看一下烏日高鐵好嗎?青埔房價根本不算高09/18 14:02
#20           更不用說跟新北比,五股早就一坪4X,往上林口跟溫仔圳09/18 14:03
#21
: 我說一下目前的現實,不做預測09/18 14:04
#22           中古屋屋主hold的很緊,市場上沒有量09/18 14:04
#23           建商只想推賣向不佳的座向,棟距低沒景的09/18 14:04
#24           視野好的,樓層好的,建商一直鎖著09/18 14:04
#25           其他重劃區越蓋越小,拉單價,降總價求買氣09/18 14:04
#26           青埔前兩年出了一些鳥籠案,幾乎完銷09/18 14:04
#27           線上新建案反倒推大案,單價不動,總價向上09/18 14:04
#28           年輕小家庭沒背景想進駐的09/18 14:04
#29           可能要往前幾年投資客買來出租的房型找09/18 14:04
#30           目前規劃新推案,都很“自住“,坪數沒在客氣,總價也09/18 14:04
#31           沒在客氣09/18 14:04
#32
: 板橋 臨近高鐵的新巨蛋(14年中古屋)破百09/18 14:05
#33
: 坐六望七,講病態根本差得遠了09/18 14:05
#34
: 勝輝一邸三筆交易,破百破億09/18 14:06
#35             竹北站前70萬up/坪09/18 14:06
#36
: 補充,新北林口溫仔圳坐六望七09/18 14:06
#37
: 青埔站前國家大院 站前A+還有40萬上下09/18 14:07
#38             認真說,去市場看看啦。不要用既定印象來討論。09/18 14:07
#39             就看前後站點作為一個判斷依據,不難吧09/18 14:08
#40             頂多再外加一個A7,大致上青埔重疊客群就在裡面09/18 14:09
#41             國際盤的客群就先不討論。09/18 14:09
#42
: 講一句殘酷的 你住區內後不會想要只能買2、30的當鄰居09/18 14:11
#43
: 2、30萬,連A20都買不到了XDD09/18 14:12
#44
: 青埔頂標也才55萬,怎麼逼近其他地區了?你是不是沒在看09/18 14:12
#45         別區多少了!09/18 14:12
#46
: A20綻平均38萬/坪,最低34.6萬、最高41.6萬09/18 14:13
#47
: 別說A20看看大溪都已經==09/18 14:13
#48
: 其實2X萬那個時候回跌就給自住客入場時間09/18 14:14
#49             去年青埔盤整一整年到今年Q209/18 14:14
#50             也算是給自住客入場09/18 14:15
#51             其實…大溪人蠻有錢的XD09/18 14:15
#52             外加沒有供給,66快速道路交流道又開通09/18 14:16
#53
: 大溪真的很適合養老09/18 14:16
#54
: 重點是還有麥當勞XDDDD 當然漲09/18 14:16
#55
: 仁和國中那個麥當勞嗎?09/18 14:17
#56
: 埔頂重劃區,上交流道國三 很方便09/18 14:17
#57
: 之前真的塞到怕,都回堵到員樹林09/18 14:18
#58
: 那個因為上下班時間,會有中科院交通車09/18 14:19
#59             外加中科院的下班潮,要錯開比較好。09/18 14:19
#60             就員林路上那個麥當勞,對街還有肯德基09/18 14:20
#61
: 話說員樹林那一塊 桃園政府不會想搞嗎?09/18 14:20
#62
: 我覺得會XD…航空城、北桃園都建設(分瓜)09/18 14:21
#63             的差不多,為了桃園區內均勻發展(有一ㄡ ㄕㄨㄟ)09/18 14:22
#64             大溪龍潭勢必會有動作,但是也要各自投資規劃09/18 14:23
#65             有搭上時機點。09/18 14:23
#66
: 龍潭不是才陳抗不要GG擴建而已09/18 14:24
#67
: 河東感覺很難動?河西好像比較有機會?09/18 14:25
#68
: 錢給夠一切好談09/18 14:25
#69
: 說的也是09/18 14:26
#70
: 竹科給軟釘子,不徵收改編,誰會急?09/18 14:26
#71
: 多點重劃是因為桃園很大,比新竹大多了,而工作也是分散09/18 14:27
#72          在各地,各地都有重劃區才是好的,也可均衡發展09/18 14:28
#73          近十年前那波房價大漲時,青埔就一直是未來價,結果就是09/18 14:30
#74          像你說的人口成長有限,加上店租高,店家不易生存,這問09/18 14:31
#75
: u大已經被我定位sci=goth=ul09/18 14:31
#76
: 題很難解決。未來青埔還是會像現在這樣人潮在商場及車站09/18 14:31
#77
: 偏離真實市場的,在幻想中的沒什麼好討論09/18 14:32
#78
: ,也只有那裡的店家能夠活得好一點,其它就是開開關關。09/18 14:32
#79          yilang1107如果沒有論述能力了,可以不用硬回09/18 14:33
#80
: 沒差大家有眼睛跟腦袋,誰沒論述能力一目瞭然09/18 14:34
#81
: 無視問題,活在自己世界中,幻想問題不存在,真幸福呢09/18 14:36
#82
: 那個航空城和矽谷 看看民間是誰開放09/18 14:38
#83
: 第四點也是蠻大問題,例如人行道,很多寬度不夠,又年久09/18 14:38
#84          失修,也是不像一個大型重劃區。09/18 14:39
#85
: 我記得人行道問題,以前是在講竹北,現在變青埔了XDD09/18 14:41
#86           其實房價漲起來這些問題都不是問題了09/18 14:41
#87           還沒漲起來到處都是問題09/18 14:41
#88           漲不多,就有人說漲太多09/18 14:41
#89           正在漲,就有人說正在跌09/18 14:41
#90           其實都是沒漲夠的問題,真的漲夠了,都沒這些問題09/18 14:41
#91
: 我就是喜歡青埔路上沒啥人,房價不漲沒差。喜歡到處都是09/18 14:41
#92        店家的住其他地方吧…09/18 14:41
#93
: 亞矽在青埔的規模不大,就是幾棟大樓,位置和定位也很難09/18 14:42
#94          跟內科南軟遠東通訊園區競爭,所以目前進度也是緩下來了09/18 14:43
#95
: https://i.imgur.com/GXMxtpw.jpg09/18 14:43
#96             真的被Nova大命中09/18 14:44
#97
: 青埔早年才叫沒人,現在的假日人車一堆,也不像以往清幽09/18 14:44
#98
: 一堆沒上車 或是想補貨的XDD09/18 14:44
#99
: 了。近幾年房價漲,青埔站前多了一堆大樓,可惜好幾棟都09/18 14:45
#100
: 無論你想法再多再如何,問題就是與市場相悖09/18 14:46
#101             代表你說的「問題」,已購戶都能接受09/18 14:46
#102             物有所價09/18 14:46
#103
: 是宿舍型住宅,太密集,外觀也不好看,例如IKEA旁那棟,09/18 14:46
#104
: 你不能接受、或覺得不值,並不重要XD09/18 14:47
#105
: 晚上打燈的水準好像北韓大樓...09/18 14:47
#106
: 然後不要一天到晚鍵盤看房,還來誤導他人比較實際09/18 14:47
#107
: 就算是投資客覺得青埔這些自住客才有親身體驗的問題不重09/18 14:52
#108
: 第一點深深有感 青埔 過嶺 草漯 大園都自成一格09/18 14:52
#109
: 要,不希望別人點出來,但自住的人,尤其是外縣市的人,09/18 14:53
#110
: 永遠都幻想,別人純投資XD09/18 14:53
#111             我是覺得啦 不要把別人當白癡09/18 14:54
#112
: 還是該多研究一點,不要被那些不想你知道太多的人誤導了09/18 14:54
#113
: 花個千萬起跳買房, 基本上功課都做足了09/18 14:54
#114             沒做功課買的,基本上容錯率也高沒差09/18 14:55
#115             所以結果就是,他們認清自己能力負擔09/18 14:55
#116             也了解青埔問題後,取捨下選擇買入09/18 14:56
#117
: 有些人他已經沒有論述能力反駁了,所以就會開始扯別的,09/18 14:56
#118          但青埔的問題是一堆人都條列出來過的,可以自己去研究,09/18 14:56
#119
: 我上面提供前後站點房價不是數據嗎09/18 14:56
#120             你還都感覺誒XDDDD09/18 14:57
#121             道路不好 沒有騎樓 走路超熱 雨天痛苦09/18 14:57
#122
: 白天晚上都去看看,去散步看看,對自己決策最有用09/18 14:57
#123
: 這些都是事實啊,重劃區哪一個不是這樣演變過來09/18 14:58
#124             機能不足到慢慢齊全,價格也看開始漲09/18 14:58
#125             不只白天晚上好嗎,最好上下班時間搭高鐵的09/18 14:59
#126             自己實測一下比較重要。09/18 14:59
#127
: 40幾雙北能買什麽好東西?09/18 14:59
#128
: 反正青埔,就是新竹以北最便宜的高鐵重劃區。09/18 15:00
#129             能接受就來,不能接受就多賺錢回台北市09/18 15:00
#130
: 4字頭=雙北公寓 誰還跟你通勤 還鳥不生蛋 人流因少子化只09/18 15:02
#131        會越來越少09/18 15:02
#132
: 雙北40萬公寓,推薦一下(認真)09/18 15:03
#133
: 雙北公寓(X) 新北公寓(O)09/18 15:04
#134
: 最近在看板橋高鐵附近 , 基本都50萬up09/18 15:04
#135
: 喔對應該講台北 新北直接跳過就好09/18 15:05
#136
: https://i.imgur.com/lHLzUwM.jpg09/18 15:05
#137             https://i.imgur.com/AgygVi5.jpg09/18 15:05
#138             拜託來討論價格的 先做點功課好嗎09/18 15:05
#139             每次都害我空歡喜一場09/18 15:06
#140
: 喜歡住舊公寓的還是去買雙北好了09/18 15:06
#141
: 雙北現在好的點也不好找09/18 15:06
#142             就是捷運站出200公尺左右的,新青安後09/18 15:07
#143
: 就一條高鐵就值得比其他桃園重劃每坪加十萬了09/18 15:07
#144
: 有人只要門牌對了其他都不重要我都忘了09/18 15:07
#145
: 新北二環的物件被掃一遍,一環不用說09/18 15:07
#146             貼出了 基本開價60萬/坪,50年老公寓09/18 15:08
#147
: 如果沒有高鐵需求其實過嶺不錯09/18 15:08
#148
: 過嶺其實現案價格也不便宜09/18 15:08
#149             「新案」09/18 15:09
#150
: 買個新北公寓三樓09/18 15:09
#151           車子停800公尺外停車場09/18 15:09
#152           追垃圾車,自己中午回家拿包裹09/18 15:09
#153           一樓可能是做資源回收阿桑,樓上是隔套出租09/18 15:09
#154           一坪買45,然後笑桃園買45很盤09/18 15:09
#155
: 但相對於草漯 客運園區 會選過嶺09/18 15:09
#156
: 不敢說買公寓不好,但就不同生活選擇09/18 15:10
#157           拿公寓比新大樓就是再鬧而已09/18 15:10
#158
: 我覺得買台北市區、新北蛋黃的舊公寓不錯啊09/18 15:12
#159             機能好,走路都有騎樓,只要價格便宜當然能買09/18 15:14
#160             還可以抽個樂透,基泰在旁邊XDDDD09/18 15:14
#161             就每個人選擇的生活方式不同,沒有對錯09/18 15:15
#162             每次都來拉仇恨值的就很煩XDDDD09/18 15:15
#163
: 台北沒得選,有好的公寓當然好09/18 15:18
#164           新北重劃一直再開,精華地段再轉移09/18 15:18
#165           除非捷運好站或高鐵這種09/18 15:18
#166           不然一個不小心市區轉移,鄰居素質會越來越差09/18 15:18
#167           就個人選擇09/18 15:18
#168           例如三峽舊市區跟北大肯定是兩個世界09/18 15:18
#169           以前也沒人看二重江翠北09/18 15:18
#170
: 對啊,二重王結果是先知09/18 15:20
#171
: 鼻子摸一摸,有多少錢就做多少事,幾百幾千萬的事情,09/18 15:35
#172           有做功課,有那麼容易被騙?成天幻想別人都要騙你還那09/18 15:35
#173           麼愛問跟討論幹嘛Xd 等到發展完變成送分題的時候,你09/18 15:35
#174           又搶不贏人09/18 15:35
#175
: 燦哥捷運延宕也是主因09/18 16:09
#176
: 基本沒說錯,但我覺得青埔房價並不病態。青埔就幾乎都09/18 17:02
#177          新房,不管哪裡的新房價格都上去了。青埔並沒有特別誇09/18 17:02
#178          張呢…09/18 17:02
#179
: 青埔最大的問題 會是在不知道哪個天才設計的交流道 塞09/18 17:18
#180           到哭 早上青埔開車要進台北以為走高架進台北 不好意思09/18 17:18
#181            一樣回堵 還有附近完全沒就業機會  跟竹北的狀況差很09/18 17:18
#182           多 不能相提並論09/18 17:18
#183           還有那地方被炒到不像話 唯一的價格不再有優勢 建商一09/18 17:24
#184           直想拉價 沒地緣關係的雙北客就回防家鄉了 沒人想住桃09/18 17:24
#185           園通勤 還有桃園有個很大的問題 交通道路亂七八糟 根09/18 17:24
#186           本要打掉重練 八德 平鎮 中壢 桃園春日路 舊桃園車站09/18 17:24
#187           看了只能搖頭 在題桃園跑業務的我 每天開車進出桃園各09/18 17:24
#188           地方 原本想買青埔 或小檜溪 對桃園越來越熟 真的越來09/18 17:24
#189           越無言 還是回防雙北了 真的城鄉差太多了….09/18 17:24
#190
: 桃園未來就是青埔+航空城 4000公頃 有興趣可以看看航空09/18 17:39
#191          城目前的都計 別想太多題材 就當作是超級擴大青埔二期09/18 17:39
#192           這重劃面積跟街廓 桃園沒有一個能打的09/18 17:39
#193
: 站前都已經要蓋滿了哪裡是還在養地09/18 17:43
#194       到底多久沒去09/18 17:43
#195
: 說到桃園的痛點了 蠢到規劃結果是 彼此間不相連貫、多點09/18 17:49
#196         開花、各自為政,導致資源分散 無法共享09/18 17:49
#197
: 桃園市 中壢 八德 三大區 你看那個連接道路 慘不忍睹09/18 18:54
#198           你們可以試試看 八德到中壢怎麼走 保證無言09/18 18:54
#199
: 戰很大就是準備割而已09/18 19:05
#200
: 桃園以前是縣又是兩個族群不同互不往來的雙核心都市 先09/18 19:06
#201         天格局就是各自為政 要改變沒那麼快09/18 19:06
#204        還要找4字頭的嗎 勸你板橋賣掉直接進城了啦 鄉巴佬09/18 19:08
#205
: 中研院 那裡 抱歉 有錢也不買XDDDD09/18 19:09
#206             你選的兩個離高鐵的都太遠了 哈哈哈哈09/18 19:10
#207             萬里金山水岸宅也很便宜 b大可以考慮喔09/18 19:11
#208             拿一堆偏遠地帶跟高鐵旁邊比09/18 19:12
#209             你也行行好 找了那麼久只找的這個09/18 19:13
#210             不好意思台北市有新大樓 正在蓋,房價三位數09/18 19:14
#211
: 反正要通勤的就自己考慮囉 通勤方式很多 不是只有搭高鐵09/18 19:30
#212
: 連接道路問題在桃園吳很爛那時候機捷根本沒考慮桃園人09/18 21:40
#213            通勤09/18 21:40
#214
: https://bit.ly/3LsnFXB09/19 06:50
#215         這篇寫得很好 我說過 A7也是一樣問題09/19 07:30
#216         漲太快了 被QE搞到全世界房地產大漲09/19 07:30
#217         沒有生活機能的重劃區 房價漲太快09/19 07:30
#218         只會造成後續人口不足問題 因為都漲未來價09/19 07:30
#219         可是生活機能完全不夠  吸引不到買的起高價房人09/19 07:30
#220
: 青埔缺點可能很多紫衣 大樓有些點紫燈?09/19 10:46

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    [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?
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