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Re: [請益] 首購想出租合適嗎?

(4/4篇)
看板home-sale房屋板作者taiwan1 (哇係齁郎)
時間. (2023-02-04 19:26:35)
推文86則 (11推 0噓 75→)
有首購拿來出租是這兩天的事,也去看了幾間房(但大部分都是看走道,很多滿租了)

A物件:總價1450,屋齢44,走路7分鐘到新莊捷運站,4樓+頂加,每層4間,投報5.6%,
中介報的租金我覺得比較可信,但頂加有點怕被檢舉,買這間我會全款然後租個房子

B物件:總價1280屋齢48,走路15分鐘到新莊捷運,4F+頂加,4樓一間1房1廳,
一間2房1廳,頂加2房1廳,投報約5%,買這間我可能會自住頂加,
然後剩500萬等養好收入記錄再去貸款買第二套?(不知是否可行

C物件:總價1450,屋齢39,走路7分鐘到幸福站,5F+頂加,投報4.7,5樓三間套,
頂加一間套,投報4.7%,但爬到5F我已經開始腿軟,

D物件:總價1498,屋齢42,走路11分鐘到丹鳳站,4F,三間套、一間2房1廳
投報5%,樓下門口很亂,一看就非常難受,應該是不會考慮這裡
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(pttweb.tw), 來自: 61.64.1.155 (臺灣)
※ 文章網址: https://pttweb.tw/home-sale/M.1675509997.A.B3E
#1
: 別住頂加吧 的確如果只看投報改套也是個選擇02/04 19:30
#2           而且你這改套投報比我預期低 當然我本身不碰改套 對改02/04 19:31
#3           套不是很熟就是了02/04 19:31
#4
: 如果有頂加 房東住頂加 讓房客住頂樓 會比較穩02/04 19:36
#5         他這樣選是有研究過的 你都有研究了我就再提供一個風險高02/04 19:36
#6         但是更有效率的方法 你去找銀行 1700留200急用02/04 19:36
#7         1500買美金定存單 同時問他存單質押能不能拿1200左右出來02/04 19:37
#8         你定存5萬美金有穩定4%利息 質押拿1200台幣利率大概2%02/04 19:37
#9         你先有穩的2萬美金-24萬台幣利息 但這邊有匯兌風險02/04 19:38
#10         和這個利差一兩年後大概就沒了 只是你應該也沒差就變現02/04 19:39
#11         然後你質押拿出來的1200+200 你就別買隔套了 慢慢看02/04 19:39
#12
: 我是不贊成花太多成本在居住上 但也不要這麼犧牲自己02/04 19:40
#13           啦 住頂加真的不好02/04 19:40
#14
: 看的過程1200放中華電信 或00878 放到領一次股利02/04 19:40
#15
: 我都覺得頂加是真的暫時沒有錢才考慮去屈就的02/04 19:41
#16
: 用你的股利+存單利潤當收入去談銀行能讓你貸多少02/04 19:41
#17         這樣你就可以用200現金去找間700 800的住02/04 19:42
#18         當然你這個質押出來的1200你要直接進入收租模式也可以02/04 19:42
#19         但全款買房收租的投報和你要付出的管理心思 說實在02/04 19:42
KrisNYC: 不如你買00878或智障存金融股
我只在大陸買過理財,年化利率大概3.4左右,沒有風險,但近些年是會跌一點的,但總體
都是正3.4%左右,不知道你说的00878跟金融股風險大嗎?                             02/04 19:43
#20         收租在資本利得有效率的基本邏輯都建築在5倍槓桿上02/04 19:43
#21
: 所以一開始我才提 買獨特而不是改套 都不想工作了 就是02/04 19:44
#22           放空自己02/04 19:44
#23           你收租要一段時間才會被認列成財力02/04 19:44
#24
: 一樣的 收租也要最少收滿半年 改套一間一間租出去收到滿02/04 19:45
#25         再租收滿半年 一年也過去了 要全款不如買個4%股票02/04 19:45
#26         這種時候租屋股神的理論是成立的02/04 19:46
#27
: 這時候就看誰安穩了 要發揮槓桿 需要時間的安排02/04 19:48
#28           一開始全款會輸 後來開槓桿會贏 如果是基於4%的狀況下02/04 19:48
#29           我自己是設定6% 如果有跟出一樣安全又保證6%的我會去02/04 19:49
#30           02/04 19:49
#31           有跟出租一樣02/04 19:49
#32           其實還有一部分要討論 健康 我是建議如果打算單身下去02/04 19:51
#33            最好規劃一下保險02/04 19:51
#34
: ……真複雜啊02/04 19:59
※ 編輯: taiwan1 (61.64.1.155 臺灣), 02/04/2023 20:06:03
#35
: 不要買老屋吧,租金一萬要拿五千來修繕,而且屋子都4002/04 20:10
#36           幾歲,他能替你賺幾年?有辦法挺20年不變成廢墟嗎02/04 20:11
#37
: 沒有多複雜啦 每個人的狀況不同 使用的方式也不同 只02/04 20:16
#38           論投報的話 一開始有筆現金很多投資都優過全款買房 買02/04 20:16
#39           房的槓桿需要時間來培養 不管是工作 養存摺 收租02/04 20:16
#40           如果目的是一直收租下去 屋齡4x年沒什麼毛病02/04 20:17
#41
: 會怕就是買中華電信阿 歷年利率股價開起來就這樣02/04 20:18
#42         要分散就是各放一些 反正你要放1200分幾籃沒毛病02/04 20:18
#43
: 我一直覺得改套很適合那種退休後 不想動 就收租當零用02/04 20:18
#44           錢的族群02/04 20:18
#45
: 基本上台灣0050 0056 00878 中華電信 銀行股 歷年股利y02/04 20:19
#46         歷年股價你去看 往前回測3 5 10 15年都是賺的02/04 20:19
#47
: 所以換作是我拿到現金我一定是分批慢慢買 讓財力證明02/04 20:20
#48           跟上 再透過借貸放大資金02/04 20:20
#49
: 其實1400萬 買個股息5%的 那就年收70萬了耶02/04 20:20
#50
: 但我的規劃會考慮轉手 畢竟我今年沒過生日也才35歲02/04 20:20
#51
: 然後就可以正常借貸了02/04 20:21
#52
: 年收70不太夠啦 但這涉及每個人的生活模式02/04 20:21
#53           喔喔 你是說借貸02/04 20:21
#54           借貸大部分都需要時間來跑啊02/04 20:22
#55           只是我不覺得這時期放著等是什麼好選擇02/04 20:22
#56           只會越來越難買02/04 20:22
#57
: 對啊 這就有收入了 就可以跟大家一樣去貸款買房02/04 20:22
#58
: 股票買了是可以馬上當收入的嗎02/04 20:23
#59
: 不然現金買房好像沒什麼太大搞頭…02/04 20:23
#60
: 常常看到一堆改套丟出來賣 是為什麼呢02/04 20:23
#61         還不好賣ㄋ02/04 20:23
#62
: 我是指銀行認定部分02/04 20:23
#63
: 管理困難 報酬率低?02/04 20:24
#64
: 也要養個半年一年吧…02/04 20:24
#65
: 改套有他的客群在啦 我大伯現在也是買改套 然後就沒有02/04 20:24
#66           然後了 收租金過生活 以後留給小孩02/04 20:24
#67           問題養個半年一年市況我覺得會更難買 收租件的部分02/04 20:25
#68
: 我不是否認 收租啦 只是實際上可能很多人玩久覺得累吧02/04 20:26
#69         退租 找人什麼的 大概也沒那精神管理了02/04 20:26
#70
: 改套的問題我覺得還是再轉手跟貸款 但如果要抱著拼收02/04 20:26
#71           租很強的02/04 20:26
#72           會想換就不見得適合啦 我身邊買改套都是有打算抱好抱02/04 20:27
#73           滿 但他們大多有點年紀02/04 20:27
#74           追求的不同02/04 20:28
#75
: 對啊ˇ 現金流可以一直正一直跑就好02/04 20:32
#76         因為原本3房2聽2衛浴 你改成多套房 下手自助不一定要了ˊ02/04 20:32
#77
: 不同受眾 規劃不同 選擇的方式也不同02/04 20:43
#78
: 改成多套房等於 你要轉手 幾乎只能找跟你一樣要收租了02/04 20:56
#79         公寓沒有改 這樣可以租給 家庭長約 當然報酬率就低了02/04 20:56
#80
: 而且改套其實. 沒附原本3房的照片多數是貸不到8成+02/04 20:57
#81
: 但是會好轉手很多 我有一個公寓 我自己是不太敢去改多套02/04 20:57
#82
: 你的下一手也是要現金比較多來接02/04 20:57
#83
: 原來還有貸款 問題 長知識02/04 20:59
#84
: 有的銀行會場刊 以前的照片沒用02/04 21:08
#85           所以接改套還是要以改套的貸款條件去評估比較安穩02/04 21:09
#86
: 自住頂加 下面出租 省不少事02/04 21:28

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