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Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷

(2/3篇)
看板home-sale房屋板作者ceca (生活藝術大師 ￾ N)
時間. (2023-02-04 10:30:52)
推文58則 (38推 0噓 20→)
※ 引述《ppp123 (3p哥)》之銘言:
: 當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出去 自己
: 要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長
: 畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買 市場走
: 向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事


一般來講,換房子不是換大就是換新.


小換大理論上是小的先漲價格比較強交易比較快.

所以小換大在冷盤有極大好處.


今年我就是小換大,目前錢被市府行政給拖延到.

但你看我無要無緊...冷盤對中大坪數來講殺傷力很強大的.

當然我是先買後賣,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循環.

先買後賣要用重購退稅,要兩年內賣掉....因此買可以壓晚一點,這樣賣的時機會更漂亮.


至於為啥不直接屯著不賣.

那是因為上一波暴漲有點太囂張,400萬免稅額遠遠不夠用....顆顆.

所以只好被逼著要用重購退稅把那一波漲幅給打消掉(應該有超過7xx萬)

寧願賣了再買一間新的回來屯,交易成本也比沒打消掉延伸的稅金低...
(最低也要15%, (700-400)*15%=45萬... 如果明年又開啟新一波大漲,那....)



而換新的話.

雖然現在新案還是有微幅拉抬.

不過實際上也是處於幾乎停滯狀態.

你這時候換新,挑物件比較沒壓力.

不然大漲期,你今天看爽了,下星期要來下定,結果被買走了.

其他戶條件更差,價格更高..

你會被逼著只能糊里糊塗立刻做決定先隨便買再說.

不像現在可以悠哉悠哉的挑貨.



先賣後買的話.

冷盤就是時間凍結在那邊等你賣掉後買.

也許冷盤交易時間會拖比較久
(中古屋大概多30~50%的交易時間)
(很多數字縮起來則是新屋沒過戶交屋造成的,中古屋量縮會比過戶量縮的比率低一些)

但是他價格停滯在那邊你又沒差.

你要1800換2500好了...

阿他價格凍結...你哪時候賣掉1800你就哪時候買2500.

我現在錢被拖到也是類似這種狀況.

目標都看好幾個,準備輪流殺價.

然後等一等,可能就又掉一間出來市場,又可以去看然後考慮要不要納入攻擊範圍.

賣掉一間...沒關係....賣掉的速度跟掉出來的速度比,沒比較快.

價格又不會往上.

那你怕他喔...XD

還是很急著想搬新家?


大漲的時候,漲太快其實很難操作.

只能做中期投資....短期和長期都不好操作.

而冷盤的時候,則是長期持有物件的調整期.

你可以悠哉悠哉的調整物件,調整貸款...

例如把三四筆貸款整合成一筆,把房貸拿去轉貸,或是辦理理財型貸款出來之類的.

大漲的時候有時候銀行鑑價跟不上,反而進入冷盤,他鑑價會更高..顆顆.
(銀行只看成交價,他又不看交易量..而實價登陸又會落後幾個月)


so...之前就在講善用冷盤來調整物件.


而自住,就是一種長期持有的型態....

因此自住最好換屋的時間點,其實應該是冷盤.

除非他之後要走跌,不然冷盤換屋最舒服.


至於說房子都賣不掉完全滯銷?

那基本上就是你賣太貴了.XD

一開始你對你的房價就有虛胖的誤解.

冷盤又不是跌價,中古屋依然有一定的交易.

人家子瑜都買一億的雄崗信義美術館...你要知道那個建案這幾年賣的有多慢.

阿你家是比這種東西還難賣逆??...

姦殺的凶宅都沒那麼難賣好嗎.

喔不,凶宅只要價格對,都嘛被搶購的....你看市場是很容易看到凶宅再掛賣嗎?

都被掃掉了好嗎...顆顆..
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(pttweb.tw), 來自: 61.227.108.59 (臺灣)
※ 文章網址: https://pttweb.tw/home-sale/M.1675477854.A.A9B
#1
: 通常大坪數 殺更大02/04 10:35
#2         降息就已經是反轉點嗎? 利率可能還是會維持高檔~~難說吧02/04 10:38
#3         對美國而言02/04 10:38

利率的故事講過了..


一個利率可以讓通膨下降,你一值維持就會從通膨變成通縮.

因為他們是一次微分關係,非同象限..XD


因此如果升息是為了壓制通膨,而產生通膨的力量已經停滯(不是指消退,而是停滯)

那在通膨回到正常水平之前,他就會開始降息....否則一下子就會變通縮

而如果造成通膨的原因消除,這樣會更早降息,免得不只通縮還引發金融產業海嘯.



因為市場過熱產業發展大好而升息.

以及因為通膨而升息去壓制.

後續降息的走勢是完全不同的.

因為產業發展太熱,賺錢賺太多而升息,高利率確實可以維持很久.

但是單純因應通膨而升息,那降息會很快就啟動.


而這次通膨的主要引發原因是甚麼?

無限QE是引子,主要是能源價格飆漲.

請問現在能源還在漲嗎?

沒有,走跌8個月了....

那通膨只要壓制住,還不降息....或是降的不夠快.

就要通縮了阿!!!!!!!

最近天然氣還崩盤勒...XD....讚喔...冬天天然氣崩盤.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 10:44:00
#4
: 大神早安02/04 10:42
#5
: C大早02/04 10:44
#6
: 歐洲冬天暖冬預測全錯啊02/04 10:45
#7
: 通膨是物價的變化量怎一堆人不懂02/04 10:48
#8              物價失控上去就上去了,只能控制停止02/04 10:51
#9
: 大神早安,想請教一下如果已經有自住房了,現在買02/04 10:51
#10            南部高屏區的建02/04 10:51
#11            地擺著等增值適合嗎?02/04 10:51

土地比較敏感.

也是建議降息前夕進場.


不用太早.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 10:55:25
#12            感謝02/04 11:09
#13
: 認真? 美國不是一臉要繼續升息樣02/04 11:11

美國繼續升息樣?

很可能已經不升或是還剩一次升息.


鮑爾演講後.

股票都反應那麼大了...XD

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 11:15:06
#14
: 美國還要升息?你是有沒有在關心國際情勢跟通膨的問02/04 11:17
#15             題啊?02/04 11:17
#16             去看一下公債殖利率好嗎- -02/04 11:18
#17
: 你騙人 魯空都說台灣要升到5% 看你們房蟲怎麼死的XDDD02/04 11:30
#18
: 包爾說2023絕對不會降息02/04 11:31

今年底不降也是明年初降.

那不就更多時間讓你慢慢賣舊屋...XD


and....我是現在這間住兩年就換屋..

前兩年連玉山山頂都在漲.

理論上來講,換屋族除非你是前兩個月買的,你現在住兩個月就要換屋.

不然你舊屋無論增貸或是賣掉,你手上應該都會多出大把的現金才對.

理論上來講換屋應該壓力很低..

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 11:36:03
#19
: 推02/04 11:38
#20
: 推~ 想請教C大都怎麼殺價02/04 11:56

殺價其實是仲介的事情.


例如你看了一堆房子後,有五間成為你狩獵對象.

開價可能2500 2600 2700 2800 2900.

而你心中也有所謂的abcde順位.

你就照例如A順位開價2800但你出2400.

如果仲介不收不談,那就跑去出B順位可能開價2500,你給他出2100.

因為對你而言,如果A順位買到2500不如買B順位2100...
(因為價差幾百萬可以做很多事情.
包含改革局,做裝潢,或是在旁邊買一間兩房來當倉庫擴充..
因此價差也會納入考慮)

而如果仲介不收B,或是B收了,談不成,那你就再往C去出.


而如果你abcde出一輪都沒機會.

那就代表你整體抓的金額太低.

因此從新回來A順位出2500.


就這樣一直輪著出價,一直加一點加一點.

直到買到為止!!!!!


而對我而言,我換屋有時候跟喝水一樣.

外加房子有些太細節的東西我比較隨興.

因此只要這棟房子我沒買貴,甚至有買到便宜.

我真的住不爽,大不了我過幾年再換屋就好..XD

如果買到便宜,扣掉交易成本,甚至還有賺哩...

換屋又可以善用重購退稅,一直保持在增值免稅狀況.

so....我換屋只要確定狩獵開始,通常很快就會買定.


而實際上,殺價是仲介的事情.

我只是善用"我所有的選擇權"去逼近CP值最高的那間.



另外也要知道一件事情.

你如果住過的房子不夠多.

那你今天買自住的房子.

你看屋時判斷"最適合你"的東西,不一定最適合你...XD

因為想的和住進去是不一樣的.

或是住進去一段時間後...

你變了!!!!

所以有時候,我會找CP值最高的房子,而不是超級宇宙無敵喜歡.

尤其對我這種看屋看到會膩的,不存在超級宇宙無敵喜歡的東西.


只有超級宇宙無敵開心的"價格"的大蘋果機會...XD


#21
: 窩就看過不一般的  家產敗光之後把自己家大屋換小小屋換02/04 12:01
#22         現在租屋02/04 12:01

那其實可以考慮,一開始就把房子賣掉租屋..XD

省去搬來搬去的麻煩.

#23
: c大 楠梓橋頭中古10-20年現在591上面的價格都是可以買來02/04 12:05
#24         中期投資嗎02/04 12:05

降息前進場就好.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 12:19:55
#25
: 推 c 大。看來400萬自助免稅是操作上德政。02/04 12:13

免稅額太低了.

抗議!!!


意圖使人不長期持有.

#26
: 真的爆漲太多 不用賣轉增貸洗錢出來就好02/04 12:14

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 12:20:46
#27
: 美國會升息,今年至少還有三次02/04 12:21
#28
: 自住滿6年是400萬扣除後只要10%稅率耶,就算還要繳02/04 12:26
#29        稅也沒很多啦02/04 12:26
#30
: 推~02/04 12:56
#31
: 但買賣仲介費很高欸...換屋的成本ㄧ買一賣就6%了02/04 13:05

理論上金額略大一點可以壓到5%.

而當你賺太多的時候.

繳的稅跟交易成本比起來已經不分上下之外.


你如果可以買到便宜,賣可以賣貴一點.

這樣你買賣的波動價格,就全都是你額外賺的....

而且這個額外賺得因為你是重購退稅+你交易成本已經算掉了.

so...買賣你能撈的都是100%淨利潤!!!!


※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 13:13:01
#32
: 美國通膨還可能是缺工造成薪資/物價螺旋,不只能源02/04 13:29
#33              如果出現薪資/物價螺旋上升,那不好說高利率會維持02/04 13:30
#34              多久了02/04 13:30
#35
: 新案最近真的是挑到爽還能跟代銷喇賽02/04 14:08
#36           PCE與現在的利率相比已經是翻正了,而且鮑爾說話有點鴿02/04 14:08
#37           ,就等月底PCE再開一次獎就比較能知道後續了02/04 14:08
#38
: 感謝C大02/04 14:27
#39
: 其實 暖冬很正常,因為 整個冷氣團往美國去了02/04 15:03
#40            然後還有一半到大陸02/04 15:04
#41            12月初的氣象就已經有資料會是暖冬了02/04 15:04
#42            大湖效應這次很經典02/04 15:06
#43            嗯?通膨本來就要持續增加啊02/04 15:07
#44
: 真的暖冬耶,媽的不夠冷沒有冬天感覺02/04 18:07

練肌肉減脂之後.

變得超怕冷...


馬的!!!

https://www.youtube.com/watch?v=biu0Z4aT6wg


It`s fucking cold!!!
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 18:22:58
#45
: 推 仲介負責殺價02/04 18:28
#46
: 洗冷水澡增生褐色脂肪啊02/04 18:45

這個痛苦,只次於很想吃鹹酥雞+pizza+薯條+控肉!!!

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 18:50:37
#47
: 請問C大,重購退稅不是一定要申請自用住宅?02/04 21:01
#48         兩間以上,第二間要怎麼重購退稅?02/04 21:02

先買後賣,中間只要兩年內,兩間都有申請過自用住宅就可以.

當然之後買的那間退稅後要綁六年....

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/04/2023 21:25:18
#49
: 市場能源價格會比現實生活提早4~6個月反映02/04 23:01
#50
: C大,跟您拜個晚年~新年快樂,順心如意~~02/05 01:25
#51
: 感謝C大分享心得02/05 11:23
#52
: ceca人02/05 11:53
#53
: 推02/05 20:54
#54
: c大 重購退稅之新購那間是綁五年喔~02/05 22:48
#55
:02/06 10:16

喔喔,五年,感謝更正.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/06/2023 10:33:55

so..這是每五年可以"開一次大絕招"的概念.

或是滿五年後轉移到另外一間,對另外一間開大絕,但加上另外一間持有一年的要求.

所以六年可以任選一間開大絕...選定的那間可以是中短期.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/06/2023 10:35:20
#56
: 房子有租客報稅的話 大換小要怎麼避稅呢 謝謝C大02/06 12:26
#57
: 3/503/06 01:09
#58            謝謝04/12 02:30

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